“五一”传统旺季到来 东莞豪宅项目将扎堆入市

　　中原点评：

　　这幅位于石碣镇南堤滨江路的商住用地，地理位置十分优越，周边配套完善且紧邻东江，现场吸引3家开发商追逐，经过77轮快节奏的竞价，最终被盈拓实业以1.6亿元总价收入囊中，折合楼面地价2219元/平方米。

　　编号为2011G037的石碣镇南堤滨江路商住地块，相比之前其他开发商在石碣拍下的商住用地价格，从表面来看有点偏高，毕竟其他地块楼面地价普遍在1500元/平方米上下，但开发商热情高涨地将其“占为己有”，主要是石碣楼市在售楼盘数量少，特别是2011年以来仅达鑫•江滨新城、盈拓•郦苑、誉轩3个楼盘有一定的货量，大部分楼盘售价在5000元/平方米附近，但标杆江景洋房售价则达到6000 -7000元/平方米，所以开发商仍然有较大的利润空间进行挖掘；此外，近年来石碣的经济发展良好，片区规划主打“东城北”概念，未来将逐渐融入东莞主城区，其价格洼地将被逐渐填平，所以吸引不少购房者趁低吸纳，最明显的特征是新盘第一次开盘或老盘新品加推都取得非常不错的销售率。

　　本周成交地块：

　　中原点评：

　　2011年4月22日，樟木头樟罗村商住用地 “浴火重生”，解决了老大难问题、风光出嫁，拍卖现场吸引了3家开发商踊跃竞标、惊险连连，多次拍卖师叫了第3次仍然无人加价，每每准备落锤之际，却有开发商心有不甘、再度出价厮杀，最后经过36轮激烈的抢夺，被四川长虹置业有限公司以2.56亿元收入囊中，折合楼面地价1567元/㎡；该地块的成交价格对樟木头楼市而言并不算低，但仍然引起开发商为其出手阔绰。据悉，这次来拍地的长虹置业在深圳开发有商业项目，而目前深圳楼市前景堪忧、成交萎靡，并且市场竞争激烈，土地价格高企，所以放眼长远发展的开发商，特别是行业之外新进来的开发商，依然极力进入毗邻深圳的东莞镇区战略布局，这也是长虹置业第一次进入东莞市场。

　　从另一方面来看，目前樟木头在售普通住宅价格普遍在5000元/㎡左右，即使情景美墅价格可以达到8000多元/㎡，不过樟木头楼市二手房充斥市场，交易气氛活跃，并且价格相对低廉，分流掉不少潜在的客户。2011年1季度樟木头楼市二手房成交量全市第一，为1369套，而一手房仅有370套，差距十分明显；此外，2011年1季度，樟木头二手房成交均价仅为2612元/㎡，与一手房相比有较大的价格优势，这也是多年以来樟木头一手楼市发展规模被压抑的原因之一。

　　据悉，之前该地块曾经三度流拍，2008年7月的第一次流拍“情有可原”，毕竟当时在楼市环境惨淡的时期，开发商都在勒紧裤腰带过日子，无暇顾及土地市场；2010年1月的第二次流拍，虽然当时楼市成交依然热闹，但中央层面的政策已经开始转向，楼市调控政策“山雨欲来风满楼”，而土地拍卖前不久国土部门就祭出新政，首次贯彻拿地首付不低于50%，这对于樟罗村地块2.54亿元的起拍价让人有所顾虑；2011年2月，该地块第三次推出拍卖，并自降身价到1.96亿元，仍然以流拍收场。

　　第三部分：二级市场

　　一、一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，2011年4月18日至4月24日，东莞住宅成交面积10.12万㎡，住宅中位数价格为6392元/㎡，比上一周的6224元/㎡小幅上涨2.67%。由于近几周高端豪宅项目入市较多，对房价走高有较大支撑，近期住宅中位数价格继续呈上涨态势。