四月东莞土地供应有所回落 商住地缺乏优质地块

　　这是2011年清溪出让的首宗商住用地，并且是为数不多的优质地块，现场引来7家开发商的激烈抢夺，主要原因是清溪楼市发展潜力巨大，本地刚需、外来购房者较为活跃，但是前几年住宅供应持续偏紧，仅御鹿华庭、盛和新都会、茂恒商住小区等几个项目有断断续续的供应，明显满足不了积聚多时的购房需求；从另一个方面看，清溪房地产发展水平与经济实力严重不相匹配，例如清溪在东莞所有镇区当中GDP排名第8位，但是2011年住宅销售金额排名仅排17位，年供应面积仅有8万平方米，这一系列数据都说明清溪楼市空间广阔、后劲十足，自然吸引不少开发商争相进驻。

　　此外，今年土地市场外来开发商大放异彩，特别是深系开发商的表现更加积极进取，每当有成熟地块出让，都频繁现身参与竞拍，并且屡屡斩获颇丰；究其原因，深圳特区经过几十年的高速发展，可开发土地资源所剩无几，毎年供应的商住用地屈指可数，已经进入旧城改造的城市更新阶段，市场环境复杂、竞争激烈，需要庞大的资金以及社会资源作为后盾，一般只有知名上市房企或大型国企才有较多机会参与其中，况且现在深圳限购正酣，楼市调整风险激增，在这些因素的综合影响之下，不少的深圳中小开发商选择进入东莞市场，以谋取更大的发展空间。

　　2、石碣楼市潜在巨大，盈拓实业继续拿地扩大区域楼市版图。

　　位于石碣镇南堤滨江路的商住用地，地理位置十分优越，周边配套完善且紧邻东江，现场吸引3家开发商追逐，经过77轮快节奏的竞价，最终被盈拓实业以1.6亿元总价收入囊中，折合楼面地价2219元/平方米。编号为2011G037的石碣镇南堤滨江路商住地块，相比之前其他开发商在石碣拍下的商住用地价格，从表面来看有点偏高，毕竟其他地块楼面地价普遍在1500元/平方米上下，但开发商热情高涨地将其“占为己有”，主要是石碣楼市在售楼盘数量少，特别是2011年以来仅达鑫•江滨新城、盈拓•郦苑、誉轩3个楼盘有一定的货量，大部分楼盘售价在5000元/平方米附近，但标杆江景洋房售价则达到6000 -7000元/平方米，所以开发商仍然有较大的利润空间进行挖掘；此外，近年来石碣的经济发展良好，片区规划主打“东城北”概念，未来将逐渐融入东莞主城区，其价格洼地将被逐渐填平，所以吸引不少购房者趁低吸纳，最明显的特征是新盘第一次开盘或老盘新品加推都取得非常不错的销售率。

　　3、即使曾经三度流拍，樟木头“大龄剩女”商住地仍风光出嫁长虹置业。

　　2011年4月22日，樟木头樟罗村商住用地 “浴火重生”，解决了老大难问题、风光出嫁，拍卖现场吸引了3家开发商踊跃竞标、惊险连连，多次拍卖师叫了第3次仍然无人加价，每每准备落锤之际，却有开发商心有不甘、再度出价厮杀，最后经过36轮激烈的抢夺，被四川长虹置业有限公司以2.56亿元收入囊中，折合楼面地价1567元/㎡；该地块的成交价格对樟木头楼市而言并不算低，但仍然引起开发商为其出手阔绰。据悉，这次来拍地的长虹置业在深圳开发有商业项目，而目前深圳楼市前景堪忧、成交萎靡，并且市场竞争激烈，土地价格高企，所以放眼长远发展的开发商，特别是行业之外新进来的开发商，依然极力进入毗邻深圳的东莞镇区战略布局，这也是长虹置业第一次进入东莞市场。

　　从另一方面来看，目前樟木头在售普通住宅价格普遍在5000元/㎡左右，即使情景美墅价格可以达到8000多元/㎡，不过樟木头楼市二手房充斥市场，交易气氛活跃，并且价格相对低廉，分流掉不少潜在的客户。2011年1季度樟木头楼市二手房成交量全市第一，为1369套，而一手房仅有370套，差距十分明显；此外，2011年1季度，樟木头二手房成交均价仅为2612元/㎡，与一手房相比有较大的价格优势，这也是多年以来樟木头一手楼市发展规模被压抑的原因之一。