联华国际李应聪：星河城 打造东莞中高端商业商圈

　　从我角度来讲，从低端到高端是一个消费意识的改变，在东莞做商业地产做了十多年，做了这么多地方，东莞是最特别的一个，也是最难做的地方。

　　第一点，当我们要做星河购物中心的时候，我们应该怎么定位在东莞来做，能否生存，很简单我们要看消费者的心态，刚刚谭总已经说了，现在很多消费者以前到广州、深圳、香港消费，现在东莞已经具备了很高端的消费群体，但是因为东莞高端消费场所，我很担心很多人说香港离这么近，香港的消费品港币对人民币是0.81，还有一个关税的问题，我看见一个很成功的案例，在深圳湾沙城，深圳湾沙城15分钟就到关口，从关口去到香港就30、40分钟，为什么湾沙城的生意还很好，当然是有他们的一个经营理念在里面，另外一个是湾沙城有很多的国内品商场中心，这样就不会有很多的消费者买东西，当时我们去香港买东西，也付出了很多的成本，有交通成本，税收成本在里面。一个城市的商业发展，我们整个购物中心，会有一个什么样的状态发展。

　　第一，星河城购物中心开出来的时候，旁边都是一个荒芜的地块，现在可以看到星河城旁边有广场已经变成了一个很大的商业片区，所以当一个商业片区的形成会慢慢发展壮大，这是一条路要走的。

　　另外一条路，不光是发展一些商业的概念，可能在国外韩国有一个购物中心，把海洋概念的东西也放多了购物中心，另外还有一个媒体，在中国我们在香港的CBD会有一个旅游酒吧街和购物中心的地方。东莞往后长时间的发展形态应该是这样的。说东莞是我做这么多商业是最特别的城市，为什么这么说?首先东莞有28个镇，4个行政区，人口分得很散，消费群体也很散，从我的理解东莞的核心商业都是有区域的，它的发展跟广州很相近，广州的商业圈是在荔湾区，荔湾区慢慢发展工业就是黄埔区，而到商业发展就是天河区，再往西部发展就是珠江新城，这个跟东莞的发展是很相近的。东莞跟广州有一个不一样的地方，就是有很多镇，每一个镇的人口大概在50-60万的人口。举一个例子，长安镇60万的人口，这里面60万有很多的人来打工的，在工厂里面生产的员工，都是低收入的。所以在这28个镇里面很难找到高端商业，因为镇区里面的人口结构很大部分都是过来打工的一些外来人口，他们的工资有可能是过年的时候才能拿回来，所以他哪里有钱，大部分的都是中低端收入者，有些还是农村人口。

　　随着我们做商业地产、住宅地产，有很多老板、高端人士都跑到其他的区域住了，因为在这个区域不能提供高端的住所，我们很清楚整个东莞的消费群体分成两块，很大一部分是过来打工的消费群体，另外一个是一些东莞很富有的消费群体，他们没有一个销售渠道，他们就跑到香港去消费，一般一个城市，它的消费群体都是一个三角形，最高端在最顶端，中间是白领消费群体，最低端是低端消费群体。东莞白领相对很少，很难留住白领，都跑到广州、深圳去了，东莞的消费群体是两头大，一个消费群体的分散跟城市的分布是不一样的，所以当我们要做商业定位时要很小心，做一个高端的购物中心，考虑到高端消费群体有没有市场。所以定位是中高端的，除了服装、餐饮， 80、90个国际品牌都是一期做的，他们不是傻瓜，我们在全广东都让他们的店去经营，吸引经营商，他们知道如何吸引高端的群体，其实中高端的社会群体利润是非常大。我们来东莞的商业发展，当我们天河城开发出来的时候，我们还有二期项目，定位会相对高端一点的购物中心。