绿城集团宋卫平：17年的发展史 悬崖边的贵族

　　宋卫平说，他曾经对这次调控也有“深深的忧虑”，但是仔细想“总有腾挪的空间”。与2008年相比，今年绿城比较有利的一点在于，它没有土地款的拖累。2011年上半年，绿城只花了23.3亿元买地。2008年8月，绿城就出现了20多亿元土地款的资金缺口。2010年，绿城已经调整了拿地策略，拿地总金额约290亿元，其中绿城按权益支付约为140亿元，其余由其大批合作伙伴支付。根据绿城半年报，截至8月26日，绿城的未支付土地款仅为18.2亿元。

　　在2008年的调控中，宋卫平是标准的“焦虑症患者”，他对空间异常敏感。汽车一进隧道，他就有压迫感，有很长的时间他拒绝坐飞机，“紧张，觉得不自由。”而这次，他自称心态好很多，“早两年要卖项目，我心里很不情愿。现在万一形势不好，我可以从从容容把项目卖掉两三个。”

　　绿城前几年被高歌猛进的发展所掩盖的矛盾，这次暴露无遗。“高负债率只是绿城受困的直接原因，更重要的原因还在于其较为单一的产品线。”北京高通智库总经理张宏分析，拿绿城和竞争对手龙湖相比，绿城的房子全部集中在中高端，而龙湖的很多房子“白领也买得起”，产品线很长，相对风险比较分散。

　　绿城的另一个硬伤，是营销上的短板。“宋卫平对绿城的产品太自信了。”杭州地产界资深人士王旭飞说，绿城的基调就是以品质取胜，不重视营销。“它很容易在行业爆发时期跑赢大市，但是在逆境时很难突破。”这个说法在绿城内部也认可。“前几年的好形势把我们惯坏了，”绿城的一位副总说，“很多客户一路跟着买绿城的产品，我们的销售人员似乎没有开拓新客户的能力。”

　　激进背后的乌托邦色彩

　　高负债!

　　每次调控，把绿城推向危险边缘的，都是这一点。

　　绿城最近三年的公告显示，其负债率最低的是2009年的105.1%，2011年中报的负债率高达163%，超过绿城最困难的2008年底的140%。在楼市上行时期高负债并不是问题，而一但楼市下行、销售回款不畅，高负债会压垮资金链。