东莞房价继续稳步回落 10月住宅均价8179元/平

    2011年10月普通住宅销售套数排行

    （七）后市展望

    ▲全国楼市步入深度调整前奏，品牌开发商率先举起降价大旗。

    近期全国房地产市场开始进入深度调整的前奏，北京通州、房山多个楼盘价格也大幅跳水，更为甚者，位于上海嘉定的龙湖、绿地的项目，则因大幅降价遭到老业主抗议，售楼处被砸毁，2008年杭州万科降价售楼处被砸一幕，再次热闹上演，但这次不同的是舆论方向发生明显转变，认为楼市有涨有跌，如果不能证明开发商有明显的欺骗行为，业主的诉求很难得到满足，何况是符合政府调控、普通购房者预期的价格调整行为。

    近期国务院常务会议再次强调，要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，增加普通商品住房用地，促进房价合理调整，此举再次表明，楼市调控的政策基调没有改变，在接下来的一点时间，政策面仍然维持一定的威严，开发商寄往年底放松的预期已经逐渐落空，所以越早抓住楼市发展形势降价，则越能够在有限的潜在购房人群当中挖掘需求，抢得先机，防止最后楼市调整深度阶段客户的观望惰性。

    一线城市典型降价楼盘：

    ▲“金九银十”远去，东莞年底营销大战仍将层出不穷。

    “金九银十”渐行渐远，东莞楼市成交十分契合旺季的特征，部分开发商继续跑赢大市，取得非常不错的销售量，当中以万科地产、碧桂园集团、新世纪地产、世纪城地产为代表，但是也有部分开发商仍需积极冲量，当前需要面对的难题是，年底信贷枯竭效应逐步凸显，更遇到银行上调首付房贷利率的雪上加霜，客户看跌楼市观望的氛围在积聚，10月下旬，随着大朗•碧桂园、新世纪•颐龙湾等楼盘的签约接近尾声，东莞楼市表面成交旺盛的隐忧袒露无疑，部分老盘去货速度继续偏弱，所以在年底最后的出货时间里，9月、10月以来的密集营销活动，优惠方式将层出不穷，价格为导向的市场态势逐渐确立。

    ▲楼市转为“买方市场”，价格让步是当下最奏效手段。

    不难发现，每一次楼市形势逆转，都伴随买卖双方地位的转变，09年、10年楼市最为火红的时候，开发商拥有市场主导地位，购房者则明显处于被支配局面，即使开发商每次开盘价格节节攀升，购房者也只能无奈接受，形成越涨越买的怪圈；如今，楼市再次走到调整的十字路口，在短期楼市调控没有丝毫放松，银行信贷收紧的大环境下，买卖双方的地位逐渐逆转，购房者观望气氛浓郁，撇去各种纷繁复杂的营销活动，当下最奏效的手段唯有通过价格让步，随势而为。对不同的开发商而言，最早采取降价的往往效果最明显，一旦购房者对后市长期看空，后期的降价效果就大打折扣，况且之前的客户已经被不断消化。

    ▲年底仍将有部分新盘上市，客户资源争夺将趋于白热化。

    年底东莞楼市并不平静，大部分楼盘继续有新品加推，其中不乏豪宅产品，据监测加推楼盘主要有中熙•弥珍道、景湖•荣郡、万科•翡丽山、金域中央•藏峰、联华•半山湖、江南第一城、大朗•碧桂园等等。不过，全新楼盘较少，仅有联冠广场、保利•红珊瑚、金地博登湖三期、恒大雅苑、北大资源•御湾、粤港澜湾等楼盘，在年尾东莞企业主回笼资源，企业发年终奖的刺激下，购房者出手的冲动会有所增加，此时客户资源的争夺更加激烈。