车德锐：东莞楼市有回暖迹象 2012房价将重回7字头

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    车德锐，中原地产东莞市策略研究中心总监

    就东莞最近的楼市形势，我想谈谈三个内容：第一个是判断是否回暖，第二个是限购的问题，第三个是抄底的问题。

    第一，判断趋势的问题。正常来讲，影响房地产发展趋势的要素，重要的因素不是政策，首先是资金流向的问题。为什么2005年以后出现了一轮大幅度的上涨，到目前还是高位，实际上不是经济和政策的问题，很多人搞不明白房价为什么开始上涨，我认为是资金流向的问题。2005年之后，全球很多的资金流向中国，从美国和欧美流向中国，为什么要流向中国，因为中国的人民币要升值，美元持续的贬值。

    现在反过来了，美元是升值的，很多的资金和热钱流向改变了，发生了逆转。如果不分析这些经济的因素，就很难判断和分析楼市。从去年开始美元走强，资金不断的外流，股市、楼市等投资性市场的热潮下降，这是大的背景，因此就知道中国楼市今后的发展，不会像2005年那样出现大的牛市，这一轮中国资产大牛市已经终结了，今后应该是缓慢的下行，这是大的趋势。

    经济政策什么时候调整，就是温家宝总理说“适时适度的微调”，这就意味着经济政策开始转向，因此股市见底，我们研究市场趋势的时候，首先看市场是否出现了底，因此去年10月份是政策转向，因此出现了底，首先是经济的底，通常会在政策之后的一、二个月逐步的触底，经济的底出现后，才是市场的底，这就是逻辑关系。当下确确实实是市场的底部，目前不是一个底部，还有第二个底部，包括2008年金融危机第一个底部是10月份，当时华尔街风暴愈演愈烈，第二个底部就是2008年底。即使2011年没有史上最严厉的政策调控，市场依然还是要走出下行的趋势，这就是第一个因素，因为全球的资本流向发生了逆转，中国的资金在全球的情况是流出大于流入。

    我的观点是，即使没有政策，依然是这样的趋势。政策上也出现了一些转向，大家关注今年上半年或者是去年12月份货币政策，存款准备金下调和基准利率的回归。在目前的环境下投资是比较难的，因此今年自住购买是不用担心，目前市场有回暖的迹象，节后我公司代理了很多刚性需求的楼盘，已经出现了明显的回暖。