车德锐：东莞只能测算户籍人口的“总理房价”

    东莞城区40平方米以上户型占比比较大，最近的西平凯旋公馆和森林湖，及水濂山板块的大户型比较多，只能是一降再降，下降到7000元/平—8000元/平方米。

    城区中大户型消化的压力大，该怎么做？可以将大户型当做刚需产品、改善产、刚需大户型销售，大户虽然是140、150平方米，也可以直接的低价入市。

    好的项目要让业主和业内满意

　　真正的豪宅要去伪存真，真正的豪宅是不用担心的。过去的伪豪宅太多了，当时蒙蔽了大家的双眼。　　我的看法是，东莞房地产发展了多年，营销方面两点做好了什么都不用愁。一个是让业主满意，另一个是让业内人满意，凡是卖得好的楼板，这两点都是做得比较好。例如中信、万科、世纪城、宏远等等开发商开发的项目。

    业内人士的眼是很挑剔和专业的，事实上业内人士希望看到精品，追求卓越的项目。我经常去踩盘，看到万科的项目，我很佩服万科在品质上的考虑，例如样板房和小小的隔噪音的玻璃窗，虽然同样是中空玻璃，但是关起窗户后，别的项目噪音还是比较大的，但是他们的项目就使噪音降的比较多，这就是施工工艺的原因。万科不是靠销售口径传播的，而是因为工艺严格获得好的口碑传播。得业内人得天下，得业主者得天下。

    说到营销的问题，目前的市场是不太好，但是有一招一定要用，就是营销前置，恒大和万科都在用，很多的开发商都在用，只是用的水平高低的问题。产品策略来讲，现在要以刚性需求为主导，之后再想改善和大户型产品。推售的时候也要这样考虑，只能以贴近市场的需求为主，即使价格优惠一点，门槛降低一点也好。目前降价是为了以后赚得更多，目前不怕降，降价是顺应市场，或者是顺势而为。