车德锐：东莞只能测算户籍人口的“总理房价”

　　对于总理房价，我是无法精确的计算到5200元/平方米，这是网友的数据。东莞家庭超生的现象是比较多的，因此东莞不能按照90平方米计算，东莞十多年来都是大户型比较受欢迎的，不是开发商决定的，而是客户规定的。因为东莞人喜欢住大一些的二、三房，这是由居住习惯决定的。

    什么是合理房价？

    合理房价，什么是合理的价格？实际上价格是市场决定的，作为买家来说，越便宜越好，但是需求量却很大。卖方卖得便宜就会亏损，因此没有合理不合理，如果对买家合理，开发商就觉得不合理，如果开发商觉得合理，买家就接受不了，市场总是波动的，不能以静态的角度来看待合理价格。

    贷款买房，建议购买者在银行总的按揭款最好不要超过50%，50%是一个极限，如果超过家庭月收入的50%的话，其他支出费用就不够了，更不要说老人和小孩出现疾病时就没有资金可以应对。如果家庭拿出月收入35%按揭买房的话，不会影响到生活的质量，无论是单身家庭还是男女朋友拍拖阶段，或是三口之家，甚至三代同堂，我认为这就是很合理的价格水平。

    目前的楼市是下行的，我的依据是什么？因为现在的经济状况属于调整期，我是分析数据的，经济是有周期的，八、九年就是一个周期，周期就意味着上上下下，未来的三至五年经济也是处于低谷的。今年GDP是7.5%，明年会达到8%，未来的三至五GDP会在7.5%和8%之间徘徊，这就是经济的调整期，经济处于调整期的时候，房地产不会处于上涨或者是高涨期，因此决定房地产要跟着经济发展，经济是放缓、低谷和调整的，房地产就注定是下行的。

    当前，有购房者在期待8.5折房贷利率，也有客户等待五一的促销，似乎目前市场的观望气氛又起来了。确实，房价确实还要下降，大城市的房价还要下降，因为下降的空间还是存在的。

    开发商应赶快卖楼 大户型也可以卖给刚需

    下行阶段开发商的策略是不要观望，赶快卖楼。在此阶段市场的供应量是比较大的，面对这么大的供应和强烈的竞争，只能尽快卖楼，不能观望，否则顾客就到其他的楼盘了，例如西平片区就出现了价格大战。

    当前的投资客多吗？投资投机的需求很少，除非是长线的，看十年、八年的投资客，或许在此阶段是可以出手的。限购后还有投资客到内地投资，到东莞投资。但是他们投资后的价格比较高，很难出手，今年再找低点进入的话，也许后面还会低一点点，因为市场处于下行的，投资客每进去一批都会被套。市场累计的资金消化的差不多的时候，就表示已经见底了。

    今年的刚需有比较好的机会，因此产生了供需矛盾，结构不平衡，目前还是刚性需求偏旺，供应偏紧。一定程度上刚需的价格还是处于比较高的水平。

    目前新开发的项目来讲，很多开发商越来越谨慎，都是跟着政府和政策走的，40%到5%的配比是在110平方米以下的户型，甚至120平方米以下的户型达到60%和70%。刚需产品是为了走量，保证现金流，做成熟后，溢价部分实现价值最大化，这一部分就是非刚需和大户型。开发商不一定跟着这样的潮流走，因为这是跟不上的。市场和开发总是脱节的，东莞的情况更加的特别，因为报建的周期较长，现在觉得刚需好卖，等到产品上市的时候，刚需的盘就会特别的多，因此开发商要理性的看待市场。在户型搭配中，以刚需户型为主导，以回收现金流为主，将大户型作为获得利润的途径，这样的话，就可以规避市场的动荡和供需矛盾。