车德锐：东莞只能测算户籍人口的“总理房价”

中原地产东莞公司策略研究中心总监

    东莞限购不会出 房价还会降

    目前的市场是处于下行状态，当然其中的原因很多，重要的原因是经济处于调整期，从今年两会抛出的GDP增长目标7.5%，明显低于现在GDP的水平，低于现实GDP增长的速度。政府认为世界经济环境比较严峻，需要在这几年中进行经济结构的调整，因此调低GDP的增幅。

    房地产是否处于调整期？事实上从去年下半年到现在，跟随经济的放缓，房地产不仅仅是调整期，还是下行期。现在有一个传闻，央企7月份之前清掉手头上的库存，据说是内部的通知和安排，没有确切的消息。但是我认为可能性是比较大的，因为央企春节后跳水的幅度比较大，而且比较频繁，不管价格，只要能够跑量就可以了。央企的动作说明市场处于调整期，房地产也处于调整期和下行期。

    市场已经处于下行阶段，而且我认为政策面目前还算是平静的，无论是供应、需求、社保等调控的手段，政府该用的都用了，我实在想不出更猛的招，是否会有新的政策。市场已经按照自身的规律往前走。

    我认为今年的价格会回到“7”字头，是今年市场的情况会令价格回到“7”字头，市场相对平静，无论是房地产政策还是微政策出台的可能性比较小，因此东莞市政府不会出台限购的政策。

    东莞只能测算户籍人口的“总理房价”

    人均可支配收入的数据来自于户籍人口，代表的是全市常住人口的数据，39513确实是东莞户籍人口的样本和算法，这是国家统计局的口径。因此要分清楚户籍人口和非户籍人口两个群体，我们的数据只能测算户籍人口的“总理房价”，做不到非户籍人口的数据。
　　
    东莞每户家庭的人口是很多的，每家每户都有小孩的，因此不是按照两个人计算的，因此可支配收入是按照人均的，不应该按照劳动力的可支配收入计算，应该按照职工和非职工收入计算的。
　　
    2009年东莞每户家庭月收入是3429元左右，家庭年收入七、八万元是正常的，这只是代表户籍人口的年收入，非户籍的人口的无法计算，因为没有数据。如果硬是找数据的话，只能从智通人才市场的数据进行计算，制造业如果包吃包住每个月3000元，现在东莞处于经济调整期，很多企业都调整了工资待遇，因此普工是3000元/月，可以达到年均3.5万元。

    数据是可以查询的，人均可支配收入是每个人的，包括了职工和非职工，这意味着老人和小孩，不是劳动力的也可以计算的，因此推算东莞家庭6年是81万元。东莞本地人买房是否有压力？绝对没有太大的压力。非户籍人口要另外计算，目前的现状，6年还是可以去到六、七十万元的。