东莞一季度土地供应大幅萎缩 政府推地节奏放缓

    一季度关键数据一览：

    季度总体叙述：

    2012年1季度，特别是春节之后，东莞楼市出现一定的回升，同时货币政策层面也有释放流动性的利好，但国土部门为了防止流拍，仍然不敢贸然推出大量用地；在成交方面，东莞土地市场成交亦继续萎缩，1季度商住用地成交地块都是位于镇中心成熟位置，但是难得一见的现象是，去年几年在东莞土地市场攻城拔寨的外来开发商，此时却是集中失约，本土中小开发商却屡屡有所斩获，成为进入商业地产试水的契机。此外，本季度土地市场最大的亮点是，位于东莞大道东侧的民营总部大楼走完招拍挂程序，即将进入建设阶段，同时南城国际商务区也拍出了首宗商务金融地块，正式吹响开发的号角。4月东莞土地市场不乏热点地块，但是交投总量将继续低位运行，颇有看点的是长安镇霄边社区商住地块，面积达到4.67万㎡，容积率为2.5，周边配套成熟靠近国道与万达广场，起拍楼面地价仅为2721元/㎡，唯一的顾虑是“三旧改造”项目需要较多补偿；此外，凤岗永盛北路商住地块占地面积5.53万㎡，而容积率仅为2.2，起拍楼面地价1795元/㎡，紧邻三正卧龙山花园，相信对有志于继续深耕凤岗房地产市场的开发商而言，是一个不错的扩大版图机会。

    一、全国一线城市一季度土地收益缩水，调控基调不变下开发商拿地谨慎。

    北京：一季度土地全部底价出让，为7年来首次出现。

    根据北京市土地整理储备中心统计，一季度北京共出让45宗土地，出让金总额达96.7亿元，同比下降39.3%，45宗土地全部底价成交，为7年来首次。其中住宅用地仅有5宗，其余为商业金融及多功能用地等，这5宗住宅用地占地面积约66.6万㎡，规划建筑面积约100万㎡，楼面价平均4796元/㎡，在几块住宅用地中，仅招商地产和九龙仓联合体所拍下的来广营地块楼面地价过万元。

    上海：一季度经营性用地出让金，同比减少73.65%。

    12年一季度上海经营性土地成交陷入低谷，共成交经营性土地95.6万㎡，同比去年一季度减少73.65%，环比去年四季度减少60.59%，其中住宅用地（包括纯宅地、商住及商住办用地）成交44.43万㎡，商业用地（包括商办、商业及其他商服用地）成交27.29万㎡，保障房用地成交23.88万㎡；成交金额方面，今年一季度上海经营性土地出让金共计68.19亿元，同比去年一季度减少79.86%，环比去年四季度减少78.69%，其中住宅用地（包括纯宅地、商住及商住办用地）成交31.11亿元，商业用地（包括商办、商业及其他商服用地）成交28.22亿元，保障房用地成交8.85亿元。

    深圳：一季度尚无居住用地进入招拍挂程序，“协议出让”唱主角。

    深圳市规划和国土委的资料显示，今年第一季度（至３月２２日），深圳以招拍挂方式出让的地块共７幅，以协议等方式出让的地块17幅。值得关注的是，在招拍挂出让的７幅地块中，并没有与楼市发展密切相关的居住地块的出让信息，而在协议出让的地块中，却有多幅居住用地。据记者了解，北京、上海、广州等全国重点城市居住用地“第一拍”早就出炉，深圳今年居住用地迟迟没有开拍，跟整个土地市场行情惨淡有关系，另外，深圳今年的土地供应主要是城市更新项目，而通过协议方式出让这些地块算是广东和深圳的特色。

    广州：一季度土地市场相对沉寂，政府倚重南站核心地块的拍卖。

    2012年1季度，广州土地市场经过2月的 “小阳春”之后，3月的土市再度陷入沉寂，显然由于上半年政府尚没有完成任务的压力，且正好碰上全国两会召开，各地政府都会“先看看情况”，因此3月土市的惨淡似乎“有理可循”，加上新挂牌的这幅宅地，整个3月也只还有一副将于31日出让的南站核心地块，可稍吸引人眼球。

    土地政策扫描：东莞大项目试行分期供地，两年未开发收回土地。

    东莞决定改变一次性供地模式，对大型项目试行分期供地制度，优先保障项目首期工程用地，定期对已供地项目进行效益考核，并以此为依据决定是否继续供地或调整后续供地规模，从而做到节约、集约目的，对如何利用土地存量去承接大项目，东莞相应的产业配套研究不足，国土局表示将从处置闲置土地入手，采用倒逼机制，东莞正计划建立存量土地库，在征收土地闲置费的基础上，协调市财政部门研究出台政策，对农用地转建设用地满两年未开发建设的，由市财政适当补偿，纳入存量土地库，统筹使用。

    二、东莞第一季度土地供应大幅萎缩，政府推地节奏深度放缓。

    第1季度土地供应大幅萎缩，政府推地深度放缓。

    2012年第1季度，东莞供应各类土地22宗，面积合计68.68万㎡，同比减少67.35%，环比减少65.46%；其中商住用地供应仅为5宗，合计面积16.63万㎡，同比减少85.53%，环比减少80.25%；此外还有商务金融用地2宗、工业用地14宗、加气站用地1宗；供应总量与前几个季度相比大幅萎缩，仅相当于之前供应的零头，显然春节之后，东莞楼市出现一定的回升，同时货币政策层面也有释放流动性的利好，但近期东莞的推地节奏仍然十分缓慢，国土部门为了防止流拍，仍然不敢贸然推出大量用地，只是主推的一些优越中心地段的商住混合用地为主。

    3月土地供应低位徘徊，供应绝对值仍然偏小。

    2012年3月东莞市国土资源局挂牌上市10宗土地，总面积31.70万㎡，环比增加141.49%，同比减少43.51%；其中商住用地3宗，占地10.91万㎡，同比减少51.75%；2宗商务金融用地，占地面积3.44万㎡；5宗工业用地，占地17.35万㎡；本月土地市场供应规模较小，唯一较受关注的是南城商务区首宗土地的上市。

    商住用地供应以一线区域的商住混合用地为主。

    2012年第1季度商住用地供应结构分解图：

    三、东莞第一季度土地市场成交总量偏低，小型地块成交为主。

    第1季度土地市场成交总量偏低，小型地块成交为主。

    2012年第1季度，东莞土地市场成交35宗，面积82.31万㎡，同比大幅减少58.21%，环比减少26.98%；成交金额29.48亿元，同比减少43.08%，总体的吸纳量有所降温。究其原因，虽然春节过后3月份东莞楼市走出持续下滑状态，同时央行也下调存款准备金率，但在一线城市第二轮降价潮开启，楼市调控政策没有明显松动的大环境下，东莞本土开发商仍然处于去库存时期，只有部分资金实力较强的开发商，在商业市场领域有所斩获。

    第1季度商住用地成交5宗，成交面积达到13.08万㎡，同比大幅减少88.83%，环比则减少59.57%，成交金额7.13亿元，同比减少83.37%，成交楼面地价1820元/㎡，同比上升13.35%，主要是由于地块都位于镇中心成熟位置，并且有较高溢价成交所致；商务金融用地成交3宗，成交面积12.97万㎡，同比增加20.87%，环比增加271.05%，成交金额18.07亿元，同比增加315.79%；其余为26宗工业用地、1宗加气站用地。

    2012年3月东莞市成交7宗土地，成交面积为17.56万㎡，同比减少82.07%，成交金额3.25亿元，同比减少85.14%；其中商住用地成交1宗，成交面积0.72万㎡，同比减少98.34%，成交金额5020万元，同比减少97.21%。

    12年1季度商住用地没有流拍，供需比快速回落。

    从近年商住用地供需比来看，总体上土地需求旺盛，市场供求关系相对平衡，除了2008年楼市低迷致使土地市场流拍情况严重，供大于求的状态比较明显之外， 2009年以来供需比大幅下降，2010年2、3季度随着部分偏远镇区土地出让的增多，流拍情况有所增加，供需比出现一定的上升，进入2011年1季度随着外来开发商的继续开疆拓土，东莞商住用地供需比下降到仅为0.96，但是从7、8月开始，随着流拍宗数有所增加，供需比再次小幅走高到1.14，到2011年4季度达到2.83，2012年1季度政府有意减缓土地节奏，并且主推带有商业性质的商住混合用地，所以供需比开始快速回落。

    商住混合用地成交分布在厚街、常平、中堂、虎门。

    2012年1季度商住用地成交结构分解图：

    2012年1季度，东莞全市只有4个区域有商住用地成交，成交面积达到13.08万㎡；其中一线片区商住用地成交面积4.77万㎡，占据全市的36.47%；在二线片区当中，常平的商住用地成交面积4.81万㎡，占据全市的36.77%；在三线区域当中，中堂的商住用地成交面积3.50万㎡，占据全市的26.76%。

    2012年1季度商住用地成交一览：

    外来开发商集中失约，商住用地全部为本土房企拍下。

    2012年1季度开发商拿地结构分解图：

    2012年1季度，东莞商住用地市场有零星供应，引来本土开发商跃跃欲试、扩大版图，这也从一个方面证明仍然有部分房企手握现金寻求项目，并且对东莞楼市的长期看好；但是难得一见的现象是，去年几年在东莞土地市场攻城拔寨的外来开发商，此时却是集中失约，显然对于战线铺得太长的开发商而言，启用“过冬模式、谨慎拿地”也在情理之中。

    四、成熟中心地段商住混合用地频繁成交，成为开发商试水商业地产的载体。

    1、东沙港建设拍下龙年2月首宗商住用地，扩大在中堂的版图。

    2012年2月17日，编号2012WG007的中堂镇东泊村地块，经过4家开发商、19轮的不断竞价，最终被东莞市东沙港建设发展有限公司收入囊中，该地块占地面积1.67万㎡，容积率为2.2，成交总价5030万元，溢价率55.73%，折合楼面地价1370元/㎡，由于该宗地为R5（商住混合用地），并且位于中堂镇中心成熟地段，被严格要求普通商品住房建筑面积≤70%，商服建筑面积≥30%，是龙年春节之后2月首宗顺利拍出的商住用地。

    东港城开发商继续深耕中堂楼市，值此延续品牌影响力。

    作为东莞本土的开发商，东莞市东沙港建设发展有限公司长期深耕中堂楼市，从最早2005年拿下东港城一期地块开始酝酿，经过多年的品牌沉淀，近来继续需求后续开发地块，其中2011年5月，曾经以2553万元的总价拍下同样位于东泊村的2011G039地块，此次拍下的地块很可能进行统一规划开发。据悉，东莞市东沙港建设发展有限公司以1370元/㎡的代价，将2012WG007地块收入囊中，在中堂商住用地成交记录当中，仅次于2010年1月，高威建材拿下2010G011地块时的1685元/㎡，可见其志在必得的心理，从而延续在中堂的品牌影响力。

    中堂楼市普通住宅价格平稳，但商铺价格较高成为利润增长点。

    中堂楼市供应长期偏紧，目前在售楼盘3个，分别是东城国际、南国雅苑二期、东港城二期，住宅库存仅为1.70万㎡，消化周期6个月，可见未来可供挖掘的刚性需求巨大。目前，虽然中堂普通住宅的均价为5200元/㎡，相对1370元/㎡的楼面地价，仍然有一定的利润空间，况且本地块还包含30%建筑面积的商业，即使以东城国际接近1.8万/㎡的售价而言，也有丰厚的投资回报率，何况该地块位于镇中心成熟地段，其商业价值更加不言而喻。

    中堂毗邻广州的优越地理优势，二、三级转介成果斐然。

    由于中堂毗邻广州，优越的地理位置，在广州限购、限贷的大背景之下，不少潜在客户源源不断外溢至此，所以部分楼盘也纷纷开展异地二、三级联动，特别是东城国际项目，不但占据便捷的交通要道，更凭借其超高性价比的住宅、商铺赢得广州客户的青睐，这对有志于在中堂开发商住楼盘的开发商而言，也是注入了一股强心剂；

    中堂房地产开发逐渐升温，片区市场趋于成熟。

    中堂房地产开发逐渐升温，楼盘众多合力栽培片区成熟。根据监测数据显示，2012年中堂潜在供应楼盘有富盈•公馆、华悦名苑、南国锦苑、万丰盛商住楼、粤丰•江畔豪庭5个全新楼盘，供应面积约10万㎡，其中粤丰•江畔豪庭是首个别墅楼盘，将引起普遍的关注目光；总体而言，随着东莞一、二线镇区楼市容量趋于饱和，以中堂为代表的中西部三线镇区，成为开发商热衷开拓的区域，将迎来发展的一个新台阶。

    中堂镇政府大力支持发展商贸物流、房地产行业。

    近几年以来，中堂经济高速增长，2011年，全镇完成生产总值82.54亿元，过去6年年均增长10.2%；社会消费品零售总额18.39亿元，去过6年年均增长23.81%，镇政府大力打造专业市场及商贸物流，其中重点规划建设纸品、木材批发、布匹交易、建材四大专业市场，并将建设一批物流码头，在蕉利片区规划建设大型仓储物流基地，积极发展商贸产业，主动承接广州的经济辐射，借助东莞凯景酒店的龙头带动作用，积极发展江畔豪庭、鸿富酒店、东汇酒店等具有水乡特色和较强吸引力的房地产、餐饮服务业以及中介服务、生态旅游、高品位娱乐服务等商住、商贸项目。

    2、汉邦地产重金拿下厚街珊美商住混合用地，酝酿布局商业地产。

    2012年2月23日，编号2012WG008的厚街镇珊美村，经过2家开发商、26轮的不断竞价，最终被东莞市汉邦房地产有限公司收入囊中，该地块占地面积4.05万㎡，容积率为3.5，成交总价35200万元，溢价率40.24%，折合楼面地价2481元/㎡，该地块为R5（商住混合用地），靠近康乐南路、东风路，周边配套完善，商业氛围浓郁，也符合开发商在淡市之中偏向青睐镇中心成熟地块的要求。

    汉邦投资出于对商业地产的布局，不惜重金拿下该地块。

    据悉，汉邦投资集团成立于2009年12月，企业总注册资金逾8亿元，为东莞市东骏集团有限公司、广东南峰集团有限公司、东莞市兴业投资有限公司共同出资成立的大型集团公司，旗下有东莞市汉邦房地产有限公司、东莞市汉邦东方实业投资有限公司等公司。此次不惜重金拿地，正是出于集团对商业地产的战略布局，该地块高达2481元/㎡的楼面地价，为厚街有商住用地挂牌拍卖纪录以来的最高值。2011年，东莞伏嘉物业投资、丰泰地产分别拍下的大迳社区、厚大路地块都只有2086元/㎡、1797元/㎡，远远低于珊美村该地块，但珊美村有其他地块难以媲美的区位优势，良好的商业氛围，为后期商业开发运营提供一定的外部条件。

    该地块楼面地价偏高，外加配建农民公寓，获取收益重点依赖商业部分。

    目前，厚街重点在售楼盘有丰泰•观山碧水二期、海逸豪庭、鼎盛中环、汇景•御城公馆等等，其他老盘都已经进入尾盘阶段。虽然镇中心地段住宅供应一直很稀缺，长期维持供不应求的状态，但与该地块有较大可比性的楼盘鼎盛中环、汇景•中央华府，它们的售价仅在6000-7000元/㎡，相对本项目2481元/㎡的楼面地价，住宅部分利润空间其实十分有限，何况还需配建100套商品房（总建筑面积1.6万㎡，二楼以上单元），以2500元/㎡的价格销售给珊美村作为村民公寓，显然侵蚀毛利润的同时，对项目档次的打造也形成一定的制约。当然开发的有利条件是，由于该地块属于商住混合用地，商服建筑面积必须达到总建筑面积的30%以上，优越的地理位置、商业前景，是开发商获取预期收益的重要途径，该片区一铺难求，并且普遍长期看涨。

    厚街修编总体规划发展商贸流通业，给予开发商信心进入商业地产领域。

    2011年，厚街完成生产总值220.13亿元，排名全市第五，为了适应当前的经济发展格局，厚街计划开展总体规划修编工作，将厚街定位为区域商贸流通中心、专业会展中心、休闲旅游中心，加快实施广东现代国际展览中心三期工程，打造华南工业展览之都、华南商业会议之都，以及发挥厚街会展、餐饮、休闲等方面的资源优势，大力开发旅游业，重点包装推广商务旅游、工业旅游和休闲旅游等，其中厚街希尔顿酒店、大型购物中心稳步推进，将进一步增强开发商的信心，并投入到相关商业地产的建设上，从而达到政府、企业、消费者多赢的效果。

    东莞主城区不断南拓，厚街将成为房地产开发热点区域。

    由于东莞城市建设进程的不断推进，城区土地资源的不断消耗，主城区外拓成为长期的发展趋势，特别是与南城山水相伴的厚街。一方面，厚街的基础设施日趋完善、商业服务业发达，城市发展水平向城区看齐；另一方面，城区住宅价格高昂，不少购房者只能把目光转向厚街，由此形成的购房消费挤出效应让厚街直接受益。无论是本土的丰泰地产、汇景集团，还是外来的品牌开发商万科地产、和记黄埔集团都借机掘金厚街楼市，万科•金域国际、汇景•御城公馆、海逸豪庭、君丽花园等楼盘扎堆，必将使片区的关注度迅速提升。

    3、凯和实业拍下虎门镇博涌村商住混合用地，试探性进入商业地产。

    2012年3月30日，编号2012WG011的虎门镇博涌村商住地块，经过2家开发商、13轮的快节奏竞价，最终被东莞市凯和实业投资有限公司收入囊中，该地块占地面积仅为7158㎡，容积率为3.0，成交总价5020万元，溢价率46.78%，折合楼面地价2338元/㎡，由于该地块为R5（商住混合用地），按规划商业面积必须达到总建筑面积的30%以上，对看好虎门商业地产前景的开发商而言，是一个难逢的进入机会。盘点近期成交的土地信息不难发现，东莞土地市场成交火热的都为商住混合用地，商业地产的吸引力可见一斑。

    该地块竞买门槛较低，不失为小企业进入商业地产的良好载体。

    该地块面积小、总价低，最终成交的楼面地价也仅为2338元/㎡，应该说还是非常具有开发前景的，该区域此前具有可比性的地块是，2008年9月份，东莞慧盈咨询管理有限公司曾经通过挂牌转让的形式，获得虎门博涌社区两块商住用地，成交楼面地价分别为2213元/㎡、2616元/㎡，显然时隔3年多之后，仍然能够以2000多元/㎡的价格拿下地块，实属物美价廉。从项目本身属性来看，该地块临近高速出入口，虎门未来的汽车客运总站、轻轨站、虎门商贸城等一大批项目均与之相邻，周边区域发展潜力巨大，虽然项目本身占地面积较小，商业规模有限，但是竞买门槛低，不失为小企业进入商业领域试水的一个良好载体。

    据悉，东莞市凯和实业投资有限公司成立于2011年9月，注册资金50万元，允许经营范围包含实业投资、房地产咨询服务、房地产中介服务、室内装饰、建筑材料等领域。

    虎门商业地块步入发展快车道，企业争相布局来分一杯羹。

    近年来，虎门楼市愈加繁荣，继万科地产强势进驻虎门之后，市场关注度日益攀升，特别是随着近期高铁虎门站的正式启用，以及虎门中心城区的大拆大建，重大规划、配套升级完善，未来的商业潜力不容忽视，随之一系列的大型商业项目也浮出水面，人和商业控股有限公司的第一大道就抢先入市，并引领一波商铺投资热潮，建成营业后将分为四个业态，包括地一展贸汇、地一都会、地一智汇和地一商汇，项目总投资150亿元；此外，地标商圈也在逐渐成型当中，天虹百货、虎门国际购物中心、不夜天美食广场相互促进，汇聚中高端的消费群体。况且作为高端楼盘社区商业的万科•紫台“金街”开盘卖完，价格更是高达3万多元/㎡，也给市场注入信心。

    可以预见，在东莞市政府表态大力支持房地产企业转型商业地产，虎门商业地产步入发展快车道的大环境下，将有越来越多的开发商寻找机会来分一杯羹。

    五、2012年1季度东莞商住用地市场之最

    六、4月东莞土地市场不乏热点地块，但是交投总量将继续低位运行。

    截止3月31日，根据市国土局的公告，4月土地市场进入最后竞价的土地达到9宗，合计33.57万㎡；其中商住用地2宗，合计面积10.19万㎡，分别位于热点区域的长安、凤岗；厚街的商业酒店用地1宗，占地面积1.87万㎡。

    从目前公告情况来看，4月土地市场颇有看点的是长安、凤岗商住地块的拍卖，其中编号2012WG013的长安镇霄边社区商住地块，面积达到4.67万㎡，容积率为2.5，地理位置十分优越，周边配套成熟靠近国道与万达广场，起拍楼面地价仅为2721元/㎡，企业拿地可能需要顾虑的是，由于地块属于旧厂房区“三旧改造”，竞得人在建成后须以每平方米4000元的价格将全部商业部分出售给东莞福安纺织印染有限公司（即旧业权所有人），此举将会蚕食掉地产商业价值的挖掘；此外，编号为2012WG014的凤岗永盛北路商住地块也有其值得关注，该地块占地面积5.53万㎡，而容积率仅为2.2，起拍楼面地价1795元/㎡，紧邻三正卧龙山花园，相信对有志于继续深耕凤岗房地产市场的开发商而言，是一个不错的扩大版图机会。

    2012年4月挂牌交易用地一览：

    2012年5月挂牌商住、商业用地一览：