“小阳春”如期而至 三月东莞楼市现反弹性上涨

    报告导读

    1、土地：由于东莞土地市场放慢供地步伐，土地供应减少，第一季度挂牌商住商服用地七宗，约20.07万㎡，其中3月有四宗，约14.35万㎡；3月的最新土地预告信息中将有40.46万㎡土地入市，其中商住商服用地约29.91万㎡，约占74%；今年第一季度有4宗土地商住及商务金融用地流拍，都集中在1月份；6宗成功交易，其中2宗以底价成交，4宗的成交的成交价都高出底价，溢价率分别为56%、40% 、5%和47%。本月有三宗商业商住地块待拍，分别位于厚街、长安、虎门等房地产热门镇区。

    2、新增：2012年3月共19个项目有商品房新增供应，合计59.61万㎡，环比上涨392%，同比下滑25%。首套房贷回调，刚需客户大量释放的利好环境之下，开发商一反1-2月的冷静，推货热情高涨，纷纷推新房源入市，抢占市场。供应仍以刚需户型为主力，改善性户型和别墅比前两个月有所增加。全新入市的有中天城市之门、东田百达中心、 天安数码城三大项目，其他的为旧盘新推。

    3、成交：首套房贷回调及开发商“降价换量”的销售模式刺激下，刚需客户大量释放，催使3月东莞楼市一路飘红，成交出现了反弹的态势。3月商品房共签约5087套，签约面积50.18万㎡，面积环比上涨76.9%，同比下跌1.5%。其中住宅签约4436套，签约面积为45.47万㎡，面积环比上涨111.9%，同比下跌4.1%；套均面积为103㎡，与2月份的持平。同时在厚街别墅海逸豪庭御峰和城区的项目成交支撑下，住宅均价仍然保持“8千”大关之上，镇区低价位成交对整体成交均价影响有限。

    4、新开工：今年第一季度东莞商品住宅新开工量为250.67万㎡，同比增加89%，其中住宅189.66万㎡，同比增加74%，非住宅61.01万㎡，同比增加159%。3月份东莞商品房新开工量超过140万㎡，各房企保持高速开发，蓄力后市，新开工量如期迎来“小阳春”。 预计后市保证新开工工程进度仍是房企的主要任务之一，不排除单月新开工工程量创出新高的可能。

    5、活动：与1、2月楼市冷淡的情况对比，3月份开盘推货势头猛烈，新房源大量入市。其中新开盘的有中信凯旋公馆、东田百达中心、中天城市之门、保利红珊瑚、世纪城玫瑰公馆5大项目；而新品加推的项目上达40多个，东莞楼市进入了龙年首个推货高潮。而从3月份推货项目的成交情况来看，采取“降价换量”楼盘无疑成为最大赢家。如卓越蔚蓝城邦、中信凯旋公馆、中信森林湖兰溪谷、天利中央花园等项目都通过降价方式取得不错的销售业绩。可见要取得成交的突破，降价仍然是开发商最为有效的营销策略，未来或将会有越来越多开发商加入“降价换量”的阵仗。

    全国楼市

    历经年初两个月的低迷之后，3月份房地产市场终于回暖，北上广深的住宅成交环比飙涨，迎来本轮调控以来难得的“暖春”。据相关数据统计，广州3月份住宅签约6981套，环比2月份4886套上涨4成；深圳共签约3724套，环比上升近8成 ；北京3月新建住宅签约8085套，环比上涨近5成；上海住宅成交面积为79.8万㎡，环比上涨9成。除了一线城市回暖之外，二线城市成交量也是大幅攀升，如南京、杭州、武汉等城市。

    此轮楼市“回暖”的原因主要表示在3大方面，一是经过买卖双方试探，角力后，开发商进入了深度“以价换量”的阶段，刺激购房需求入市；二是存款准备金率下调，银行信贷政策保障首套房贷，以及差别化利率执行加快了交易速度；三是刚性需求顶托市场，“刚需”发力是楼市成交现“暖春”的主要原因。