“小阳春”如期而至 三月东莞楼市现反弹性上涨

    报告导读

    1、土地：由于东莞土地市场放慢供地步伐，土地供应减少，第一季度挂牌商住商服用地七宗，约20.07万㎡，其中3月有四宗，约14.35万㎡；3月的最新土地预告信息中将有40.46万㎡土地入市，其中商住商服用地约29.91万㎡，约占74%；今年第一季度有4宗土地商住及商务金融用地流拍，都集中在1月份；6宗成功交易，其中2宗以底价成交，4宗的成交的成交价都高出底价，溢价率分别为56%、40% 、5%和47%。本月有三宗商业商住地块待拍，分别位于厚街、长安、虎门等房地产热门镇区。

    2、新增：2012年3月共19个项目有商品房新增供应，合计59.61万㎡，环比上涨392%，同比下滑25%。首套房贷回调，刚需客户大量释放的利好环境之下，开发商一反1-2月的冷静，推货热情高涨，纷纷推新房源入市，抢占市场。供应仍以刚需户型为主力，改善性户型和别墅比前两个月有所增加。全新入市的有中天城市之门、东田百达中心、 天安数码城三大项目，其他的为旧盘新推。

    3、成交：首套房贷回调及开发商“降价换量”的销售模式刺激下，刚需客户大量释放，催使3月东莞楼市一路飘红，成交出现了反弹的态势。3月商品房共签约5087套，签约面积50.18万㎡，面积环比上涨76.9%，同比下跌1.5%。其中住宅签约4436套，签约面积为45.47万㎡，面积环比上涨111.9%，同比下跌4.1%；套均面积为103㎡，与2月份的持平。同时在厚街别墅海逸豪庭御峰和城区的项目成交支撑下，住宅均价仍然保持“8千”大关之上，镇区低价位成交对整体成交均价影响有限。

    4、新开工：今年第一季度东莞商品住宅新开工量为250.67万㎡，同比增加89%，其中住宅189.66万㎡，同比增加74%，非住宅61.01万㎡，同比增加159%。3月份东莞商品房新开工量超过140万㎡，各房企保持高速开发，蓄力后市，新开工量如期迎来“小阳春”。 预计后市保证新开工工程进度仍是房企的主要任务之一，不排除单月新开工工程量创出新高的可能。

    5、活动：与1、2月楼市冷淡的情况对比，3月份开盘推货势头猛烈，新房源大量入市。其中新开盘的有中信凯旋公馆、东田百达中心、中天城市之门、保利红珊瑚、世纪城玫瑰公馆5大项目；而新品加推的项目上达40多个，东莞楼市进入了龙年首个推货高潮。而从3月份推货项目的成交情况来看，采取“降价换量”楼盘无疑成为最大赢家。如卓越蔚蓝城邦、中信凯旋公馆、中信森林湖兰溪谷、天利中央花园等项目都通过降价方式取得不错的销售业绩。可见要取得成交的突破，降价仍然是开发商最为有效的营销策略，未来或将会有越来越多开发商加入“降价换量”的阵仗。

    全国楼市

    历经年初两个月的低迷之后，3月份房地产市场终于回暖，北上广深的住宅成交环比飙涨，迎来本轮调控以来难得的“暖春”。据相关数据统计，广州3月份住宅签约6981套，环比2月份4886套上涨4成；深圳共签约3724套，环比上升近8成 ；北京3月新建住宅签约8085套，环比上涨近5成；上海住宅成交面积为79.8万㎡，环比上涨9成。除了一线城市回暖之外，二线城市成交量也是大幅攀升，如南京、杭州、武汉等城市。

    此轮楼市“回暖”的原因主要表示在3大方面，一是经过买卖双方试探，角力后，开发商进入了深度“以价换量”的阶段，刺激购房需求入市；二是存款准备金率下调，银行信贷政策保障首套房贷，以及差别化利率执行加快了交易速度；三是刚性需求顶托市场，“刚需”发力是楼市成交现“暖春”的主要原因。

    更为明确的说，3月楼市回暖是开发商“割肉”降价的，全国楼市“回暖”的基础不牢固。未来市场是否能保持回暖，取决于开发商是否愿意持续“割肉”。如果没有政策的支持，改善性客户和投资客不积极入场，仅靠刚需是无法真正带动市场的真正回暖。在楼市调控依旧从紧的大背景下，过了4、5月，这轮成交上升可能会终止，楼市仍将回到成交低迷的胶着状态。

    东莞楼市

    一、土地市场

    1、整体情况： 土地供应偏紧  第一季度商住用地同比大幅下滑

    受全国楼市大环境影响，东莞土地市场去年下半年开始遭遇寒流，商住用地流拍频频出现，寮步甚至上演了“五连拍”全部流拍；鉴于土地“贬值”以及去年土地存量高企的的原因，东莞土地市场明显放慢供地节奏。据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，2011年东莞市第一季度土地供应量为206.13万㎡，2012年第一季度的土地供应量仅为66.65万㎡，同比下滑将近7成；其中商住用地供应量同比下滑更是超过8成，仅20.12万㎡。土地供应量减少的同时，地块质量却相应提高；2月份和3月份进行交易的4宗商住及商务金融用地全部成功交易，并且成交价都高出底价，4宗地块的溢价率分别为56%、40% 、5%和47%，其中东莞大道商务金融地块为东莞地铁线网控制中心用地，溢价最低为5%。预计后市土地供应节奏仍偏慢，仍以优质地块或热门区域地块为主，商住用地供应比例将下滑，商住用地供应总量将较去年有明显减少。

    2、交易明细：地铁线网控制中心用地确定  虎门优质地块高性价比成交

    上月进行交易的地块都比较优质，分别位于南城和虎门；其中编号2012WG010的商务金融地块在东莞国土资源交易网进行交易，共吸引了两家开发商参与报价，最终由东莞市轨道交通有限公司以18915万元总价获得该地块，折合楼面地价1508元/㎡。该地块是东莞CBD进入实际操作阶段之后首块出让的商务金融地块，预计除将建东莞地铁线网控制中心外，还将结合商业开发，包含写字楼和商铺，并对地上和地下空间进行综合开发，此外，这里还将建轨道交通科普中心，把东莞轨道交通的发展和建设历程一一展示给广大市民。

    另一编号为2012WG011地块位于虎门镇中心区域，交通四通八达，虽然体量相对较小，但也吸引了两大商家进行拉锯战；最终由编号为82316868的东莞市凯和实业投资有限公司以5020万元总价摘获，折合楼面地价2338元/㎡，溢价率47%。与2010年博涌地块成交的3364元/㎡楼面地价相比，该地块价格并不高，加上广深高铁虎门站的投入使用为原本旺盛的虎门市场增色不少。日益稀缺的虎门市场土地供应逐渐减少，三旧改造等手段是盘活土地的重要途径之一，同时也是虎门乃至全市土地利用的重要途径之一。

    3、4月待拍土地：热门镇区土地待拍  土地市场信心有待恢复

    4月东莞土地供应仍然偏紧，共3宗商业商住用地待拍，分别位于厚街、长安、虎门；从地块分布区域来看，都是房地产热门镇区，尤其凤岗的投资客较多，个别楼盘深圳置业客户占比将近8成。其中厚街推出的是酒店用地，酒店业发达，配套齐全为其提供有力条件，但也同时是制约的因素之一；长安镇和凤岗镇两宗皆为商住用地，其中商服率为不大于5%，地块规模比较适中，从地块的质量来看，东莞市场是想借助上月成交的两宗地块的火焰，重新点燃土地市场。连续低迷近半年的东莞土地市场，给原本火热的住宅市场浇灭了火焰，于是供地计划放缓脚步，转而供应优质地块，此举将有助于重燃住宅市场。

    4、土地出让预告信息：40.46万㎡土地将入市  商住商服比例较高

    上月东莞最新土地预告信息——东土交（预告）[2012]2号出炉，预告显示，将有40.46万㎡土地进入土地一级市场交易，其中，商住商服用地约29.91万㎡，约占74%。第一季度东莞商住商服用地的供地节奏明显放缓，主要是受楼市环境所累，并且去年土地放量需要时间消化，所以供地量适当调整比较适宜。但3月份楼市有回暖迹象，土地市场再度推出优质地块，且商住商服比例明显调高，其中东城主山社区超12万㎡大体量商业商住用地最引人关注。凤岗两宗商住用地体量也比较适宜，再加上房地产在该区的热度，相信能取得不错的拍卖成果。另一泛深镇区清溪镇也有地块出让，位于重河，占地约7.39万㎡，麻涌镇则逆势推出了商服用地，约1.08万㎡。

    二、新增供应

    1、新增供应概况：开发商推货热情高涨  3月供应环比上涨392%

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年3月共19个项目有商品房新增供应，合计59.61万㎡，环比上涨392%，同比下滑25%。首套房贷利率的回调，刺激刚需客户从观望和压抑中释放出来，开始愿意为开发商的营销优惠捧场，促进东莞楼市成交量飙升。利好的环境之下，开发商一反1-2月的冷静，推货热情高涨，纷纷推新货入市，抢占市场；同时一直备受购房者关注的新盘也选择这个节点推出，如中天城市之门、东田百达中心、 天安数码城等项目。

    第一季度东莞商品房新增供应共102.36万㎡，同比下跌17%。其中住宅新增78.96万㎡，同比下跌27%；非住宅新增22.28万㎡，同比却上涨近5成。与2011年同期对比，住宅跌非住宅却涨，因为去年3月份东莞楼市流传着“限购令”的传闻，催使改善性的客户提前入市，开发商在忧虑和机会的双面因素作用之下，集中全力加推住宅项目，对非住宅推货脚步有所放缓；而今年第一季度东莞住宅市场受大环境的影响，购房者观望情绪相对浓重，成交突出都以“降价让利”和价位低的项目为主，住宅市场受挫的开发商，寄托着非住宅市场，商铺、办公、车库等方面供应明显高于去年，如海德广场、地标广场、天安数码城、中信御园、上东国际、长安万科中心、城蕊首府、东田丽园等项目都有供应。

    2、住宅新增走势：3月住宅供应明显回升  4月预计仍将继续放量

    从住宅新增走势图可以看出，今年前2个月供应惨淡，不超20万㎡，而3月份新增供应明显回升，迎来了回暖气息，4月份开发商为抓住市场这股暖潮，将会继续推新品入市。而从年度来看，11年开发商在“限购令”盛传下恐慌入市，提前抛货，达到68.88万㎡，成为07年以来同期最高的年份。

    3、新增区域分布：15个区域有新增供应  黄江以13.15万㎡夺魁

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年3月份东莞有15个区域有商品房新增供应。花样年江山洋房集中放量，主推90㎡-120㎡的刚需产品，以13.15万㎡支撑黄江夺魁；而南城则在中天城市之门（2.3万㎡）、万科金域华府（2.27万㎡）、中信森林湖兰溪谷（3.8万㎡）、恒大雅苑（2.45万㎡）支撑下屈于第二；鲜有项目供应的横沥在长裕棕榈园（5.58万㎡）带动下挤入前三名。此外常平、厚街、樟木头、凤岗等区域也有不俗表现，值得关注是和记黄埔的海逸豪庭御峰推100套别墅入市，将厚街的成交均价拉高到万元之上。

    4、新增商品住宅户型面积区间： 刚需为主流  改善性产品和别墅有所增加

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，小于70㎡公寓户型新增1176套，占总量29%，公寓供应的空白终于被结束，主要表现中天城市之门、东田百达中心、长裕棕榈园三大项目，辅以部分合拼产品；70-110㎡经济户型新增1912套，占总量47%；111-130㎡的舒适性户型新增283套，占总量7%；131-150㎡改善性户型新增398套，占总量10%；150㎡以上大户型新增108套，占总量3%；别墅新增154套，占总量4%。从住宅区间来看，3月份供应仍以刚需户型为主流，同时改善性户型和别墅产品也有所增加，预示着改善性客户也悄悄入市，别墅表现在海逸豪庭御峰、丰泰观山碧水、万科麓湖等项目。

    5、新增商品住宅类型配比

    2012年3月新增商品房中，洋房3445套，合计40.19万㎡，占总供应67%；公寓432套，合计面积2.31万㎡，占总共有4%；别墅供应154套，合计面积6.02万㎡，占总供应10%；商铺新增206套，合计2.47万㎡，占总供应4%；车库新增369套，合计0.47万㎡，占总供应1%；办公新增459套，合计8.16万㎡，占总供应14%

    6、新增供应明细

    东莞3月共有19个项目有商品房新增供应，中天城市之门、天安数码城、东田百达中心三大项目为纯新盘供应，其他都是旧盘新推。其中供应公寓的项目为中天城市之门和东田百达中心。较为抢眼的项目为长裕棕榈园一次加推612套新品入市，以40-114㎡刚需户型为主力，同时配套小部分147-174㎡改善性户型；花样年江山推592套刚需产品入市，其中近200套（32+86）的双合拼户型，整体为90-120㎡产品。此外，万科•金域华府、水岸豪门、万科•金域松湖、卓越蔚蓝城邦、恒大雅苑、万科城观湖上筑等项目供应都以刚需产品为主。

    改善性产品的项目主要表现在中信森林湖兰溪谷，推128㎡-180㎡的大户型产品；新世纪上河居推40套165㎡的产品；中惠香樟绿洲推68套128-133㎡改善性产品等。别墅产品项目有3个，分别是海逸豪庭御峰100套321-618的双拼别墅，丰泰观山碧水19套329-362的联排别墅，万科麓湖35栋246—605的双拼及独栋别墅。

    三、商品房成交

    1、商品房签约概况： 楼市成交出现反弹的态势  环比上涨111.9%

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年3月东莞商品房共签约5087套，签约面积50.18万㎡，面积环比上涨76.9%，同比下跌1.5%。其中住宅签约4436套，签约面积为45.47万㎡，面积环比上涨111.9%，同比下跌4.1%；套均面积为103㎡，与2月份的持平，刚需产品成交仍是主力。非住宅共签约651套，合计4.71万㎡，以办公成交为主力。

    3月东莞楼市一路飘红，成交出现了反弹的态势。助推成交飙升的原因表现在3大方面：首套房贷放松，宏观调控从“遏制房价”转变为“合理回归”，增强了购房者的信心，观望中的刚需客户大量释放，同时部分改善性客户也积极需求入市；二是不少楼盘启动降价促销的措施，“以价换量”的态度明显，如卓越蔚蓝城邦、中信凯旋公馆、中信森林湖兰溪谷、天利中央花园、中惠香樟绿洲等项目，降价项目为整体成交做出一定的贡献；三是开发商推货热情高涨，新房源大量入市，再以价格优惠，刺激购房者提前出手。

    2、商品住宅签约走势：楼市逐步回升  第一季度共成交80.78万㎡

    从东莞住宅签约走势可以看出，东莞楼市逐步回升，从1月份13.85万㎡上涨到3月份的45.47万㎡，呈现了稳步上涨的趋势。第一季度共成交80.78万㎡，与去年124.06万㎡对比，是存在明显的距离。主要是因为今年东莞楼市受大环境的影响，前2个月观望情绪都比较浓重，成交相对低迷，无法支撑整体成交；而2011年1月由于广深两地限购令的实施将客户输送到东莞，促使住宅成交达到了55.04万㎡，为去年第一季度的成交做出很大的贡献。

    3、非住宅签约走势：环比下跌三成  优质商用项目成交趋缓

    从东莞非住宅签约走势图可以看出，2012年3月非住宅成交4.71万㎡，环比下跌3成，主要因为去年入市优质商用项目成交已经得到了一定放量，成交趋缓。3月成交突出的办公项目有正扬时代（69套）、亨美商业大厦（34套）、台商大夏（19套）等天安数码城（12套），商铺方面长安万科中心（15套）、德州丹堤轩（15套）、花样年江山（11套）等项目。

    4、商品住宅量价走势：得益城区项目和别墅支撑  均价保持在“8千”之上

    瑞峰市场研究部监控数据显示，2012年3月东莞商品住宅新增供应48.52万㎡，成交签约45.47万㎡，供需比是1.06:1，可以看出3月份东莞开发商推货热情高涨，不再限于去库存了，新盘新房源也大量入市，一定程度助推成交飙升。而3月份住宅成交均价为8447元/㎡，环比2月份8583元/㎡的均价有所回落，但仍然维持在“8”千大关之上，主要是厚街别墅海逸豪庭御峰和城区的项目成交所支撑的，才使得住宅均价没有因为镇区低价位项目的成交而明显下滑。

    5、各类型物业签约情况

    6、住宅各区签约：南城个盘“降价促销”见成效  海逸豪庭支撑厚街均价第一

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，南城3月共签约967套住宅，占全市签约总数的22%，合计约9.51万㎡，环比增加125%，稳居全市住宅签约排名第一位，带领各镇区楼市走向复苏。南城签约个盘当中，表现最出色的是中信凯旋公馆（161套）、金域华府二期（138套）、天利中央花园（133套）和江南第一城（103套），自从凯旋公馆开盘“直降4000元/㎡”以来，掀起了西平片区降价促销的热潮，甚至席卷了整个东莞，“以价换量”已经成为了部分大型房企的共识，新开盘楼盘的备案价一般也都低于预期。“以价换量”取得显著效果的还有常平的卓越蔚蓝城邦，全月共签约231套，成为全市签约最多的个盘，也直接带动常平签约排名跻身全市第二，价格方面直接导致12个百分点的下降。价格方面环比下降幅度最大的是黄江镇，主要源于2月份签约个盘不多，而金地湖山大境就签约16套，从而直接拉高全镇均价，而3月仅签约3套，且洋房签约较多。厚街住宅均价全市排名第一，为17798元/㎡，环比增幅达到203%，主要由于海逸豪庭签约67套别墅，直接拉高整体均价。

    7、商品住宅区域签约面积前十五名

    8、住宅签约均价前十五名

    9、楼盘签约前十名

    四、存量和消化周期： 消化周期为12.50个月  库存量持续高企

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止到2012年3月份底动工商品房住宅存量为496.73万㎡，比2月底497.27万㎡减少3.05万㎡，库存量连续4个月处于高位，同时消化周期连续三个月超过12个月，消化压力持续增加，“以价换量”似乎越来越迫切。

    五、潜在供应

    1、新开工总量：房企保持高速开发  蓄力后市

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年全年商品房累计新开工量956.38万㎡，同比增加23%，创四年新高，进入2012年，商品房新开工工程仍然保持高速开发的节奏。今年第一季度东莞东莞商品住宅新开工量为250.67万㎡，同比增加89%，其中住宅189.66万㎡，同比增加74%，非住宅61.01万㎡，同比增加159%。新开工量的全面爆发，主要原因有两点：第一， 2011年东莞住宅用地成交量约298.83万㎡，同比上涨48%，创历史新高，土地成交力量的井喷为新开工奠定了基础；第二，虽然第一季度东莞住宅市场低迷，但是价格洼地，轨道交通的日益完善仍然是重大利好，各房企均看好东莞市场的未来，故纷纷把注意力转移到新开工工程上，蓄力后市，等待楼市回暖。预计后市保证新开工工程进度仍是房企的主要任务之一，不排除单月新开工工程量创出新高的可能。

    2、新开工走势：  新开工“小阳春”如期而至   一季度高位运行

    3月份东莞商品房新开工量超过140万㎡，如期到达近年来单月新开工量的高位。由于春节与2009年相似在一月份，故起伏走势较为相同，预计4月份新开工总量走势有所回落，但鉴于去年土地放量的支撑，4月份新开工量维持在高位水平的可能性依然很大。

    3、新开工区域分布：16镇区新开工  塘厦新开工受去年土地放量支撑

    第一季度共16个镇区有新开工项目，排在前五名的分别是塘厦、松山湖、长安、南城、黄江，其中，塘厦两个新开工的项目都是碧桂园旗下的，分别是 碧桂园天麓山花园和碧桂园豪园，合计面积约67.45万㎡。据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，2010-2011年碧桂园在塘厦共拿下32.06万㎡商住地，成为塘厦拥地最多的全国性房企，深耕塘厦的策略显而易见；在2011年出让超过60万㎡商住用地的背景下，碧桂园集团以慢打快的战略具有巨大优势，若能提前入市，则在竞争日趋白热化的塘厦市场稳占先机。另一地产大鳄万科则新开工项目则分布在松山湖和长安，合计35.09万㎡。非住宅方面则由长安万达广场近24.53万㎡领衔，商铺和车库分别有13.74万㎡和10.79万㎡。

    4、新开工类型

    5、新开工明细 ：塘厦碧桂园独领风骚  非住宅以长安万达广场为主

    3月新开工项目以碧桂园在塘厦两大项目最引人关注，分别是 碧桂园天麓山花园和碧桂园豪园，合计面积约67.45万㎡。此外万科、富盈等全国性和本土地产大鳄也纷纷加快开工工程，万科开工的项目都比较优质，且都位于房地产热门区域，对于本土富盈集团而言，两个项目富盈公馆和富盈四季华庭都位于水乡片区，中堂项目则以低层洋房和别墅等高档产品为主，显然是瞅准了该区域豪宅市场的空白，但是消费能力是否能支撑其快速出货是值得考虑的首要问题。近短时期内东莞市场的低迷显示了房企信心不足，既来自“总理房价”的压力，也来自库存的压力；但是新开工的放量则显示了房企对东莞市场未来的信心，在买房观望情绪聚焦的情况下，选择精耕于产品。

    六、3月：开盘推货势头猛烈  “降价换量”项目成为最大的赢家

    3月东莞楼市迎来了春天，刚需客户集中爆发，开发商在成交大幅增长的利益驱使之下推货热情高涨。与1、2月楼市冷淡的情况对比，3月份开盘推货势头猛烈，新房源大量入市。其中全新开盘的有中信凯旋公馆、东田百达中心、中天城市之门、保利红珊瑚、世纪城玫瑰公馆5大项目；而新品加推的项目上达40多个，东莞楼市进入了龙年首个推货高潮。

    从3月份推货项目的成交情况来看，采取“低价换量”楼盘无疑成为最大赢家。如卓越蔚蓝城邦首付5万起，均价从之前6300元/㎡让利到5300元/㎡，受到购房者积极回应，3月劲销231套的佳绩；中信凯旋公馆洋房脱下豪装以毛坯房形象推出市场，130-190㎡大户型产品以8600元/㎡的均价销售，比预期价格直降2千多，在西平区域明显具有价格优势，受到客户疯抢，开盘两天即销7成；同是西平区域的天利中央花园也从之前8500元/㎡的均价下滑到7500元/㎡，突破了成交低迷的困境；中信森林湖兰溪谷第8栋楼栋单位8000元/㎡起售，比评估价格下滑上千元，为中信地产月内二次跳水，引起了全城关注。此外，富通天邑湾、富盈山水华府、大朗碧桂园、虎门1号、景湖荣郡、中惠香樟绿洲等楼盘也有同程度的让利。可见要取得成交的突破，降价仍然是开发商最为有效的营销策略，未来将会有越来越多开发商加入“降价换量”的阵仗。

    3月份不少新盘通过认筹、样板房开放、销售中心开放等方式进行蓄客的准备，主要表示虎门国际购物中、永盛1号、君御旗峰豪园、万科朗润园、富盈世界汇、富盈WO城、富盈御荷、皇家公馆Ⅱ期、汇景世纪双子等项目，在4月份加推的项目仍会保持30个以上，全新入市的项目应为君御旗峰豪园、富盈WO城两大项目。