东莞楼市回归刚需为主 二三房成交比重接近六成

    季度关键词：定向微调、支持刚需、以价换量、成交回升。

    楼市总结：

    根据东莞中原地产研究中心监测，由于货币政策定向宽松，开发商快速反应“以价换量”，市场季节性回暖，一季度东莞商品房成交面积达96.28万㎡，但是同比依然减少33.60%，主要是去年同期受限购传闻、广深限购、通胀高企的促使各类购房者扎堆入市；剔除去年延缓到12年签约的高端豪宅楼盘影响，由于一季度楼盘出货较好的都是采取措施“以价换量”的楼盘，致使一季度普通住宅均价仅为7220元/㎡，环比下降1.69%，中位房价6271元/㎡，环比下降0.59%，“以价换量”仍是长期趋势；其中3月东莞楼市供需两旺，商品房供应面积43.62万㎡，环比增加251.02%，商品房成交面积50.16万㎡，环比增加76.86%，其中普通住宅均价7129元/㎡，环比下降2.66%，普通住宅中位房价6324元/㎡，环比下降2.63%，虽然3月楼市成交回升，但是中旬两会传递出不放松调控政策，同时总理房价言论蔓延，购房者出现观望情绪，期待5月营销节点有更大优惠。

    2012年1季度，虽然受春节长假影响，某些时段整体市场成交较为平淡，但是仍然有不少开发商快速把握市场的变化积极应对，并且在较短的时间内，实现跑赢大市，前十名的整体占有率达到48%。1季度成交前十名项目分析大部分成交排名靠前的楼盘，都是处于城区或者热点区域的刚需楼盘，其中南城的超级大盘，金域华府推出二期产品的新楼栋，价格较前期有所回落，深受城区购买婚房一族的青睐，成交今年成交套数最多的楼盘；此外，常平的卓越•蔚蓝城邦借助情人节，推出“两房首付5万、日均50元、三房首付8万”的活动，成为1季度营销最为成功与轰动的楼盘。

    接下来的4月-5月，东莞楼市将继续借助房贷利率优惠扩大的利好，加大针对刚需购房者的中小户型推售节奏，可以预见将有越来越多的楼盘，步入卓越•蔚蓝城邦、中信凯旋公馆的后尘，低价入市抢夺珍贵的客户资源。

    一、2012年1季度商品房供应创新低，延迟开盘时有发生。

    第1季度东莞商品房供应创4年来最低，仅供应面积88.13万㎡。

    据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2012年第1季度东莞商品房总供应8316套，供应88.13万㎡，同比减少31.53%，创2008年以来的单季新低，显然经过去年4季度的那一波供应高潮之后，目前开发商都处于去库存阶段，新申领预售证入市的规模仍然较少，不少楼盘即使拿到预售证也延迟开盘。

    2012年1季度东莞新增商品房供应总体情况：

    据东莞中原地产研究中心监测数据显示，其中1季度全市共36个新增供应项目，总供应面积为88.13万㎡，环比减少50.24%，同比减少31.53%，其中住宅供应面积71.19万㎡，同比减少36.51%；只有商铺部分同比去年出现增长，部分楼盘加快了借助商业回笼资金，从而保证整个企业的现金流。

    3月东莞楼市供需两旺，商品房供应面积43.62万㎡，环比增加251.02%，本月有5个全新楼盘上市，并且开盘价格大幅低于市场预期，成为开发商应对当前市场的推售策略。

在楼盘纷纷上市或加推的情况下，南城、石碣、常平、黄江占全市供应量52%。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，1季度19个区域有商品房供应，排名前五位分别是：南城、石碣、常平、黄江、东城，其中南城区域在全新楼盘海德广场、恒大雅苑、中天城市之门的带领之下排名第一，供应量达到23.62万㎡，占全市整体26.80%；此外，石碣、常平在达鑫•江滨新城、卓越•蔚蓝城邦大幅加推的情况下，也是迅速激发购房需求。

    央行表态支持居民首次合理购房贷款，主推刚需产品成为开发商明智选择。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，1季度东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应量占比重最多 ，两房、三房合计占供应整体的79.37%，主要是由中天•城市之门、花样年•江山、卓越•蔚蓝城邦所贡献。此外，公寓类产品东田百达中心3月达到预售条件，有效填补老城区公寓的市场空白；此外，合拼户型的供应继续萎缩，在央行、住建部先后表态支持居民首次合理购房的贷款需求，特别是房贷利率回归基准利率、甚至打折的形势下，主推刚需产品成为开发商的明智选择。

    二、东莞商品房库存维持600万㎡关口上方，开发商出货压力长期存在。

    截止2012年3月31日，东莞全市商品房存量为619.40万㎡，环比小幅减少0.17%，其中住宅存量为453.82万㎡，环比减少1.44%，共39125套；洋房存量为377.39万㎡，环比减少1.90%，共36990套；公寓存量22.76万㎡，环比增加2.74%，共4670套；别墅存量76.42万㎡，环比增加0.89%，共2135套。3月底库存总量虽然比上月有细微的减少，但是仍然处于600万㎡的整数关口上方，细看到各个物业类型，洋房依然是出货压力最大的细分市场。

    三、开发商加大“以价换量”，释放首次置业刚需购房需求。

    一季度开发商加大“以价换量”，释放刚需客户购房需求。

    根据东莞中原地产研究中心监测，由于货币政策定向宽松，开发商快速反应“以价换量”，市场季节性回暖，一季度东莞商品房成交面积达96.28万㎡，但是同比依然减少33.60%，主要是去年同期受限购传闻、广深限购、通胀高企的促使各类购房者扎堆入市；一季度普通住宅均价7220元/㎡，环比下降1.68%，中位房价6271元/㎡，环比下降0.59%，“以价换量”仍是趋势。

    2012年1季度东莞市商品房成交总体情况：

    2012年1季度，央行在金融市场工作座谈会上透露，将继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求，不久之后，全国部分一线、二线城市首套房贷回归基准利率，甚至部分银行的优质客户可以打95折，东莞首套房贷也随之回落到基准利率，正是在如此定向放松的外部环境下，东莞的开发商明显加大针对刚需购房者的促销力度，各种“一口价”、“免18个月月供”等营销活动花样繁多，并且取得非常不错的效果。

    后市东莞楼市走势，由于3月份在东莞楼市“以价换量”，已经吸纳掉一部分去年积压至今的购房者，在中央表态继续保持对房地产调控的情况，但是购房者却是继续期待首套房贷利率进一步下调，期待开发商促销强度加大的心理预期下，购房者的观望气氛再度有所回升。

    2012年3月，商品房成交面积50.16万㎡，环比增加76.86%，成交金额45.15亿元，同比增加87.16%，终于摆脱去年11月以来的持续低迷状态。虽然3月楼市成交回升，但是中旬两会传递出不放松调控政策，同时总理房价言论蔓延，购房者出现观望情绪，期待5月营销节点有更大优惠。

    品牌开发商大盘热销带动，一线区域成交比重继续冲高。

    2012年3月，东莞楼市整体成交回升明显，其中楼市发展最为成熟，占据市场成交主流的一线区域，在万科、中信品牌开发商的标杆楼盘带动下，成交比重继续冲高，达到59.12%；同时二线区域楼市，在常平、道滘的楼盘带动下，成交比重得到修复，占到全市成交量的35.14%，与一线区域仍然较大；而三线区域本月也只有零星供应，回升幅度小于一线区域，3月成交比重下滑到5.74%。

    四、开发商推盘更趋谨慎，一季度供需绝对值仍然处于低位水平。

    开发商推盘谨慎，供需绝对值偏低。

    2012年以来，虽然东莞楼市在春节之后，成交出现一定程度的回暖，部分开发商也适时加推新品刺探市场行情，但是上市的货量仍然是前期的挤压产品库存为主，开发商不敢贸然的大规模推售，特别是对于全新楼盘而言，延后上市的居多，致使1季度商品房供应总面积仅为88.13万㎡，稍微小于同期的成交量96.28万㎡，可见供需相对均衡，但是绝对值远低于正常水平。

    近年来，东莞楼市起伏不定，其中别墅的供需比变化幅度最大，特别是08年是供需失衡最严重的时期，09年之后稳步回落，而11年随着镇区别墅的增加，尤其是黄江金地湖山大境、高埗新世纪颐龙湾、大岭山万科•麓湖的集中上市，别墅交投氛围较为活跃，最新三季度供需比为1.32。东莞的公寓类产品，由于长期缺乏足够货量，一直呈现供不应求的局面，11年三季度供需比仅为0.18。此外，普通住宅方面，由于占据最大的市场份额，更能反映整个市场的走势，09年以来供需比持续走低，供应偏紧也直接制约成交的放量，直到11年3季度，特别是9月份，随着供应的集中爆发，供需比迅速攀升到1.64，想要化解出货压力，需要开发商在价格上做出更多让步。进入2011年，随着怡丰公寓、中天城市之门等公寓项目的入市，公寓的供需比有所走高达到1.33，而别墅、普通住宅方面，在开发商加大促销的情况下，供需比有所回调。

    五、在剔除高端楼盘延后签约的影响后，住宅价格呈现稳步回落态势。

    剔除高端楼盘延后签约，1季度普通住宅价格为7220元/㎡，环比下降1.69%。

    2012年1季度东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，剔除去年延缓到12年签约的高端豪宅楼盘影响，由于一季度楼盘出货较好的都是采取措施“以价换量”的楼盘，致使一季度普通住宅均价仅为7220元/㎡，环比下降1.69%，中位房价6271元/㎡，环比下降0.59%，“以价换量”仍是趋势。

    对东莞楼市后市来看，房价冲高回落的趋势仍将持续，接下来的5月将是开发商上半年最为看重的营销节点，不排除越来越多的开发商进入“以价换量”的阵营，从而扭转被动的局面，借机实现跑赢大市。

    2011年以来住宅成交月度情况：

    3月东莞楼市普通住宅均价7129元/㎡，环比下降2.66%，普通住宅中位房价6324元/㎡，环比下降2.63%，开发商继续通过价格让步实现出货。

    南城成交领跑全市，常平、万江、松山湖紧跟其后。

    1季度东莞成交的32个区域住宅成交81.42万㎡，成交排名前五的有：南城、常平、万江、松山湖、厚街。这些成交量较多的区域，都是东莞的热点片区，以加推为主，并且价格普遍低于市场预期，所以取得非常不俗的成交量，特别是常平的卓越•蔚蓝城邦洋房打出“首付5万、日均20元”的营销，给市场注入活力，成为当季营销最成功的楼盘，此外，南城、松山湖的加推楼盘，也延续前期的热销状态，成为1季度的活跃区域。价格方面，松山湖成为硕果仅存的住宅价格“破万”的区域，主要是高档洋房及别墅成交拉高作用。

    东莞楼市回归刚需为主，两房、三房的成交比重接近六成。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，1季度普通住宅（洋房+公寓）成交中，小户型公寓依然匮乏，季度成交比重十分微小；而两房、三房的刚需户型，在大朗•碧桂园、卓越•蔚蓝城邦、金域松湖集中签约的拉升下，俨然成为成交的主力军，达到58.89%；四房、五房、复式的各个户型区间，环比互有涨跌。

    3月份普通住宅中位价格为6324元/㎡，环比下降2.63%。

    中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

    3月份东莞普通住宅成交40.08万㎡，环比上升109.41%，共4298套。从价格上来看，普通住宅中位房价为6324元/㎡，环比下降2.63%，这主要是由于3月份东莞楼市价格松动的楼盘有所增多，特别是南城、松山湖的楼盘打出超过市场预期的超低折扣价格入市，形成市场的风向作用，造成中位房价的理性回归。此外，5月楼市营销窗口期将至，预计开发商会继续在价格上让步，从而达到较高的开盘销售率、回笼资金。

    六、万科、中信、和记黄埔迅速跑赢大市，位列成交榜前三甲。

    第一季度万科、中信、和记黄埔位列冠亚季军，但各个公司业绩差距较大。

    2012年1季度，虽然受春节长假影响，某些时段整体市场成交较为平淡，但是仍然有不少开发商快速把握市场的变化积极应对，并且在较短的时间内，实现跑赢大市，前十名的整体占有率达到48%。从前十名开发商业绩排名来看：万科地产依靠金域华府、金域松湖的加推，以14.79亿元的销售额排名第一，占有率高达16.91%；亚军的中信地产在售楼盘并不多，主要是豪宅为主，成交主力来源于中信深林湖•兰溪谷洋房的持续热销，以及中信•凯旋公馆的开盘揽金；排名第三的和记黄埔则是一鸣惊人，仅仅是海逸豪庭时隔多年首次推出的别墅，就取得惊人的4.75亿元销售额。此外，光大地产、花样年地产、金地地产则是依靠众多楼盘的合力，挤进前十名。

    2012年1季度开发商销售排名前十名：（按销售金额）

    一季度成交热点楼盘大部分属于刚需，营销活动层出不穷。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，1季度成交前十名项目分析：大部分成交排名靠前的楼盘，都是处于城区或者热点区域的刚需楼盘，其中南城的超级大盘，金域华府推出二期产品的新楼栋，价格较前期有所回落，深受城区购买婚房一族的青睐，成交今年成交最多的楼盘；而热点区域的松山湖，在片区以大户型、豪宅为主的市场下，万科•金域松湖对松山湖的众多企业，祭出团购价吸引客户；此外，常平的卓越•蔚蓝城邦借助情人节，推出“两房首付5万、日均50元、三房首付8万”的活动，成为1季度营销最为成功与轰动的楼盘。

    2012年1季度普通住宅销售套数排行：

    三月卓越•蔚蓝城邦勇夺销售冠军。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，3月的明星楼盘当属常平的标杆大盘卓越•蔚蓝城邦，其以238套的成绩夺得东莞普通住宅成交第一的宝座；而中心城区的南城，依靠几次加推，也以单月成交173套屈居亚军；此外，道滘的标杆大盘沿海•江湾国际通过“东莞大道惊现5字头”的价格策略，也取得不俗的成交量，位居普通住宅成交的季军。

    2012年3月普通住宅销售套数排行

    七、后市展望

    接下来的4月-5月，东莞楼市将继续借助房贷利率回归打折时代的利好，加大针对刚需购房者的中小户型推售节奏，可以预见将有越来越多的楼盘，步入卓越•蔚蓝城邦、中信凯旋公馆的后尘，低价入市抢夺有限的客户资源。

    经济层面：经济增速放缓，金融领域政策预调微调空间打开。

    根据国家统计局数据，1-2月份，规模以上工业增加值同比增长11.4%，消费品销售总额增长14.7%，分别比去年12月放缓1.4和3.4个百分点；固定资产投资同比增长21.5%，比去年全年放缓2.3个百分点；海关总署数据显示，1-2月出口总额同比增长6.9%，和去年12月的13.4%相比同样有明显放缓。不但全国经济形势增速放缓，2012年以来广东经济增长“三驾马车”全面减速，宏观经济运行面临2008年以来最为严峻的下行态势，对经济加快转型升级提出了更为迫切的内在要求。广东省统计局最新发布的数据显示，2012年以来，广东进出口大幅放缓，增速接近“零增长”，1-2月，全省累计完成进出口1268.4亿美元，同比增长1.1%，其中出口734.6亿美元，仅增长0.7%。在投资方面，尽管房地产逆势大幅增长，但全省固定资产投资增幅依然呈现回落态势，1-2月，全省固定资产投资额为1478.59亿元，增长14.2%，增幅同比回落0.5个百分点。在内需消费品市场方面，增速也明显回落，1-2月广东累计实现社会消费品零售总额3668.18亿元，同比增长10.4%，增幅回落5.7个百分点。随着宏观经济在一季度减速触底，社会庞大的投资、消费对房地产的支撑作用有可能被削弱，也对楼市的外部环境增加隐忧。

    由于经济需求继续回落，通货膨胀反弹的短期压力不大，宏观政策预调微调的空间和必要性已经显现，中央要求根据形势变化尽快出台预调微调措施，同时做好政策准备，留有相应的政策空间，抓紧落实已经出台的结构性减税等政策，并不断加以完善，坚定不移地扩大消费需求，保持适度的投资规模，提高投资质量和效益，确保国家重大在建续建项目资金需求。近期，温家宝主持召开国务院常务会议，决定设立温州市金融综合改革试验区，小额贷款公司可改为村镇银行，就是引导民间融资规范发展，提升金融服务实体经济的能力，为小微企业融资解困。目前，东莞康华投资集团作为大股东的厚街华业村镇银行也已经正式成立。

    调控政策：两会后楼市调控政策基调不变，打破开发商的心理预期。

    2012年3月，两会期间温总理在2012年《政府工作报告》中指出，去年房地产市场投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现，今年继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。与此同时，住建部多次重申将坚定地执行限购政策，并表示“限购令”短期内不放松，十几个大城市的房价仍然没有下降到位；从中央的表态来看，2012年整体的调控基调将保持不变，这打破了开发商对调控放松的心理预期，由此促成1季度的第二波降价潮的到来。

    货币政策：满足居民合理购房贷款需求，首套房贷利率逐渐向85折靠拢。

    随着央行、住建部接连表示满足居民合理购房贷款需求，继春节前后多家银行首套房贷利率回归基准利率之后，北京的工、农、中、建四大国有商业银行首套房贷利率再出现新一轮调整，部分优质客户甚至获得打折，其中中国银行、花旗银行、华夏银行首套房贷利率最多可在基准利率基础上打9折，农业银行最高9.5折。特别是进入3月份，广州、深圳的个别外资银行与小型商业银行，再度有首套房贷利率出现85折，虽然申请到这些折扣需要较高的门槛，例如比如要购买银行的理财产品，或者要在银行先存入一笔钱等等，但是首套房贷利率向85折靠拢的趋势已经愈加明确，而目前东莞楼市首套房贷也普遍回归到基准利率，其中中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行最大折扣为9折的现状。

    房企动态：库存压力大、调控政策延续，品牌房企第二波降价潮袭来。

    截至3月底，沪深两市143家上市房地产企业有74家发布了2011年财报，其中69家实现净利润391亿元，但同期负债超过8000亿元，比上年增长31%，存货达7230亿元，同比增长43%。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业进入去库存时代已成为不争的事实。从69家公司的负债来看，占总资产比例超过70％的有23家，超过50％的有57家，负债同比增加有46家，去年500强房地产企业净负债率已由2010年的50.07%上升到66.59%。

    自2011年10月保利、龙湖、万科第一次降价之后，以恒大、越秀、华润、招商等为代表的华南房地产企业，近期掀起了楼市的第二波降价潮，降价方式更加多样，降幅则更甚以往。恒大在全国22城60个楼盘中打折促销，最高可享92折，其中恒大广东公司旗下的恒大御景半岛、广州恒大绿洲等八盘，推出数千套新品及特惠房源。

    东莞动态：二手房交易“评估计税”4月启动，高税负或让部分客户回流新房。

    随着东莞房地产市场的不断发展，二手房交易也日益增多，二手房交易量的大幅度增加，对地税部门规范存量房交易过程中的税收征管提出了更新更高的要求。3月31日，东莞存量房交易计税价格评估系统上线运行，标志着东莞将应用存量房评估系统规范二手房交易行为，以往买卖双方为了少缴税，合同中约定的金额会远低于实际成交价的现象，将逐渐被新机制所取代。在东莞二手房交易税费负担相对较重，并且全部由买家承担，不排除部分购房者将重新回流到新房市场，特别是在目前新房市场“刚需户型”明显增加，并且楼盘价格逐渐调整到位的情况下。

    营销动态：东莞楼市旺季即将来临，“以价换量”继续成为主旋律。

    4-5月，东莞楼市旺季即将到来，预计将有不少楼盘进入诚意登记、VIP认筹、销售中心开放、公开发售的阶段，刚需产品的两房、三房仍然是市场的热点，开发商顺应形势、随行就市的定价是实现较高开盘销售率的保证，从近期中信•凯旋公馆、保利•红珊瑚尝到的甜头就得到足够的信心。