中原地产目前东莞房价的估值水平探讨

租金下滑促使目前东莞房价短期偏离合理投资区间。

再者，房地产市场既有消费属性也有投资属性，从房地产投资角度，评估目前东莞的房价水平是否进入合理投资区间。这里引入两个指标：市盈率（房价/年租金）、租售比（房价/租金单价），用于判断是否具有长期投资价值。合理的市盈率在12.5倍以内，简单来说就是投资房产可以在12.5年后收回成本，年收益率为8%。但投资房产不仅要看市盈率（PE），更要看PEG（市盈率成长性比）。PEG是市盈率/（收益年均复合成长率*100），一般要求PEG至少等于1，PEG越低越安全，越值得投资。2008年东莞商品房的市盈率是25.8倍，远远高于合理的市盈率，年收益率仅为3.88%，与银行储蓄存款利率相当。而从市盈率成长性比来看，预期收益率必须达到25%以上才值得投资，也就意味着房价必须上涨20%以上才行。按近五年东莞房价平均增幅13%计算，不考虑目前的调整期因素，房价至少也要两年时间的上涨才能使投资保本不亏。

另外，从租售比指标看来，合理的租售比区间为150-230倍。租售比指标能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况；由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高，租赁需求不足从而导致房价有下调的压力。从东莞近五年的租金水平增长情况来看，基本是处于平稳态势，而且进入2008年，由于东莞受国际金融风暴影响及东莞自身的产业转型升级调整，新莞人流出比较明显，从而导致住房的租赁需求有所下降，空置率明显上升。2008年东莞商品住宅租售比高达309倍，已经远远高于合理的区间。

东莞房地产市场长线投资潜力巨大。

最后，长期看东莞房地产的投资潜力空间。房地产投资占GDP的比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置，合理的区间在10%以内；房价增长率与GDP增长率之比主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度，合理区间在1以内。从东莞近五年的相关数据看，两项指标都在合理区间，而且还有比较大的潜力空间，可以看出长期而言，东莞的房地产市场在经济的持续快速增长的支撑下，还有很大的发展空间。

综上所述，可以看出，目前东莞房价已经回归合理水平，房价已经基本与购买力相匹配。而从投资角度看，东莞房价短期已经偏离合理投资区间，由于近期东莞住房租金水平明显下滑，短期投资房产租金回报并不理想；但从行业发展来看，伴随着东莞经济的持续快速发展，东莞房地产开发投资未来仍有较大的发展空间，商品住宅的市盈率具有高成长性，因而长线而言，投资东莞房产升值空间非常广阔。