东莞楼盘集中签约致使成交井喷 均价结构性回落

    究其原因：其一，五一期间楼盘加大推货量，10余个楼盘集中开盘。开盘楼盘普遍取得不错的出货量，五一成交楼盘集中在本周网签，导致本周楼市出现井喷成交的局面。其二，一二线镇区仍然是当前东莞房地产的主流市场，本周三线镇区楼盘成交比例上扬，个别楼盘成交活跃如皇家公馆、南国雅苑等。上周东莞三线镇区楼盘成交34套，占比重4.78%，本周三线镇区成交133套，占比重11%。城区楼盘因供应量充足，区域竞争激烈，普遍采取以价换量的走货策略。房价已在前期的调整当中基本见底，二三线镇区楼盘价格普遍在5000-7000元之间，镇区楼盘的低价入市，使得东莞房价正在趋向合理区位。其三，本周东莞高端项目成交比例明显减少。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞豪宅和别墅共成交57套，占比重4.7%，上周东莞豪宅和别墅共成交60套，占比重8.44%。从本周楼盘成交单价来看，成交均价在8000元以下的楼盘成交899套，占比重74%，成交均价在9000元以上的有117套，占比重9.65%。项目成交发生结构性的变化，导致本周房价有明显的回落。

    刚性需求释放，带动中小户型产品热销。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周洋房成交975套，公寓成交67套，别墅成交18套。其中面积区间位于60-120㎡的洋房成交663套，占比重68%。面积在140㎡以上的大户型成交143套，占比重14.67%。受政策抑制投资性、扶持合理购房需求的大势所趋，开发商加大刚需产品的推货力度。扎堆入市的刚需楼盘，开发商为抢占市场最大份额，普遍采取降低房价和促销优惠走货的策略。刚需在开发商频繁的促销造势下得到有效释放，带动本周中小户型产品的热销。
而大户型产品的销售压力相对较大，目前仍没有较为明显的价格调整，购房者购买大户型产品还存在一定的议价空间。迫于大户型产品的销售压力，预计后市此类产品或会面临一轮价格调整。

    借助“母亲节”主题，本周楼盘活动促销打折频繁。

    五一过后，楼盘推货节奏放缓，上周东莞楼盘营销冷冷清清。本周日正值母亲节，按照中国人的传统，百事以孝为先。本周开发商借助“母亲节”主题，推出各种营销造势活动。本周比较大型的营销活动有东江豪门于5月11日开盘，当天推出40多套，销售了30多套，北大资源.御湾于5月13日开盘，当天推出30多套别墅，现场还有影帝任达华亲临助阵，人气较为热闹。从本周两个开盘楼盘来看，基本达到9成的销售量。

    借助“母亲节”主要，本周有不少项目加推产品。如精英世家加推最后18套三房，献给母亲；滨江公馆母亲节推出10套特价房，深业欧景城加推剩余单位，惊喜回馈等。暖场活动上有虎门国际公馆别墅样板房开放，恒大帝景举办“母亲节给她家的温暖”主题活动，世纪城玫瑰公馆举行“星期8”东莞首个大型角色扮演主题活动，万科翡丽山举行“浓情五月，感恩母亲”的活动等。
存款准备金率下调，刚性需求或会从中受益。

    4月CPI同比增长3.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。从数据来看，基本上符合市场的预期。目前，通货膨胀有效地回落，物价形势较为稳定。4月人民币贷款增加6818亿元，同比少增612亿元，远低于此前市场过千亿的预期，投资需求出现增长疲软状态。4月规模以上工业增加值同比实际增长9.3%，比3月份回落2.6个百分点。4月的工业增加值呈现出下降趋势，出口受阻制约着工业在短时期的发展，反映了全球经济环境仍然很严峻。多项数据的增速回落表明经济增长态势不容乐观。