东莞住宅均价重回八字头 豪宅大户型现回暖迹象

    一、一周经济运行和房地产动态

    发改委文件明确表示 4万亿投资政策不可能出台

    5月23日国务院明确强调稳增长之后，近期发改委项目审批的加速放行引发了“4万亿2.0版”市场猜测。5月29日，发改委文件澄清不会出台4万亿经济刺激计划，获批项目重点为重大基础设施建设；并传递中央精神，明确国家层面有“两个不可能”：不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策；不可能松动房地产政策，现在只会预调微调。

    6月40座城市住房信息联网 异地炒房或被监控

    日前，住建部要求全国40个主要城市的个人住房信息在今年6月完成联网工作，联网完成之后，一个家庭在不同城市的住房，都可以查出来。据悉，成都也在此次要求联网城市之列，此次联网的城市还包括了直辖市和除拉萨之外的全部省会城市，以及深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海等楼市“热点”城市。

    “东莞未来的行政文化商务中心区” 规划出炉

    5月29日从市城乡规划局了解到，东莞市行政中心广场、玉兰大剧院、图书馆、会展中心、台商大厦以及规划中的民营经济大厦等重要地标设施在内的2.97平方公里范围，将被划定为东莞市行政文化商务中心区。日前，《东莞市行政文化商务中心区控制性详细规划》新鲜出炉并进行批前公示，且接受市民意见和建议。

    市轨道：东莞R1线将接广州5号线、深圳6号线 

    从市轨道办了解到，东莞地铁1号线分别预留了与广州5号线和深圳6号线的接驳通道，而东莞3号线也已预留了与深圳地铁11号线的接驳通道，意味着将来地铁开通，东莞市民就有希望方便、快捷地乘坐地铁去广州和深圳了。

    二、土地市场

1    、上周土地成交信息：个人名义拿地再现塘厦  土地市场回暖格局基本形成

    上周东莞市国土资源局交易网仅对一宗商住用地进行交易，编号为2012WG020，地块位于塘厦四村村、湖景路西侧，紧邻塘厦中心小学，临近龙林高速塘厦出口与R4线天荣百货站，交通便利；周边有三正半山豪苑、金众金域半山、银湖山庄那湖湾、锦绣花园等商住小区，片区发展较为成熟，商住氛围浓厚，生活配套齐全。当天参与竞拍的开发商有三家，经过两个多小时57轮竞价，最终由朱文广、何树蓉、陈金潮三人以23100万元斩获，折合楼面地价2331元/㎡，溢价率达34%。

    塘厦土地市场再次出现以个人名义拿地，激烈的竞争再次引爆塘厦市场，楼市白热化阶段的步伐正在加快。受该镇房地产火热成交的带动，附近凤岗、常平、黄江等泛深镇区快速升温，土地争抢的局面频频出现，标志东莞土地市场已经悄然回暖，楼市回暖指日可待。

    2、本周无土地待拍信息 ：

    3、上周土地出让公告信息： 麻涌推出年内首宗商住地  水乡片区楼市可期

    上周东莞市国土资源局网站最新公布一宗商住用地出让公告信息，地块位于麻涌镇东太新基村，两端被河涌围绕，地块体量适中，约5万㎡，起拍楼面地价892元/㎡。这是麻涌镇今年推出的第一宗商住用地，上月成交的商服用地最终也经过近10轮争抢，最终由富盈地产以2098元/㎡楼面地价高价斩获，该镇楼市前景由此被看好。麻涌目前在售项目产品不多，且去货速度较快是该地块具备竞争力的重要原因，但是钜隆地产项目、大步海滨后续产品以及三旧改造等项目的潜在供应压力不容忽视。

    三、房地产市场

    1、新增供应：供应再次井喷  成交签约将受支撑

    上周东莞市新增供应再一次爆发，共13个住宅项目有新增供应，合计2660套住宅，面积约为24.64万㎡，环比分别上升1032%和408%。非住宅方面则以底铺为主，新增85套，合计建筑面积为2.74万㎡。南城世纪城国际公馆和玫瑰公馆上周分别推出69套190-233㎡和62套146㎡的大户型产品。而两大别墅盘——厚街的海逸豪庭御峰和大岭山的万科麓湖花园在上周则分别推出40套263-553㎡的双拼别墅和16套247㎡的双拼别墅。道滘的沿海江湾国际推出香榭轩6-10幢472套73-92㎡两房的刚需产品。厚街新增楼盘——汇景世纪双子推出1050套35-50平的非毛坯公寓，均价13000元/㎡。望牛墩上周打破只有1个在售楼盘的局面，富盈四季华庭在上周入市，推出114套86-107㎡两至三房刚需产品和48套135-150㎡的大户型产品。绿茵山庄推出256套从85-350㎡二房至五房的新产品，均价约为7000至8000元/㎡。松山湖的紫檀山和万科金域松湖分别推出81套126-161㎡舒适实用户型和98套83+63㎡、98+69㎡的双拼户型。

    2、成交情况

    2.1商品房整体签约情况：住宅签约依然给力  非住宅出现回调

    上周东莞商品房签约住宅与非住宅再度出现分化，住宅签约各项数据全线飘红，签约套数和签约面积分别为1225套和12.76万㎡，环比分别上涨3%和9%；均价也近4周以来首次重回8000关口，为8283元/㎡，环比上涨5%。红5月东莞楼市交投旺盛，上周住宅市场火热不减，主要仍然归功于“五一”促销成交签约滞后，另外，部分之前成交一般的楼盘受此激活也慢慢走出向上行情，均价方面，厚街、虎门、大岭山、松山湖、东城等5个镇区过万，加上凤岗、莞城等8000以上镇区个盘比例增大共同推动全市均价突破8000大关。非住宅方面，成交套数虽环比下降10%，但商铺、办公的面积有所增加，均价方面，全周7天5天出现一万以下，30日当天为6168元/㎡最低；第一国际前期办公以及天安数码城的办公均价较低，是拉低全市均价的主要原因。

    2.2 住宅量价走势：签约量连续4周高位运行  均价8283元/㎡重上八千大关

    东莞住宅签约量连续4周高位运行，上周共签约1225套，日均175套，合计签约面积12.76万㎡，环比上涨近一成，套均签约面积约104㎡，比前一周增加6㎡，大户型签约比例明显增加，说明豪宅等大户型需求有回暖就迹象。均价在三周“7”字头之后重回8000大关，主要因为厚街、虎门、大岭山、松山湖、东城等过万镇区增加以及凤岗、莞城的等8000以上均价个盘比例加大。

    2.3 区域住宅成交：南城重登榜首  “深港后花园”楼市趋白热化

    上周南城签约177套，重登各区签约排名榜首位置，但是从个盘来看并不突出，仅金域华府二期签约突破20套，排在个盘排名第十位，再次证明支撑南城签约出彩的是盘源众多，项目优质。塘厦上周再有个盘发力，迎宾豪苑签约59套，加上金域半山以及金地博登湖等共同支撑，稳居排名第二位。值得注意的是，凤岗、常平也有优异的表现，前五名中泛深镇区占据3席位置，将泛深楼市推向白热化阶段。同时也释放出一种信号，由于该片区深港客户较多，楼市的火热程度一定程度反映了投资客活跃与否。相比而言，中堂、洪梅、麻涌等近广水乡片区交投仍然较为惨淡，供应不足，成交乏力是主要原因，本周土地市场出让公告显示麻涌将有一宗商住地供应，后市加大该片区的土地供应仍然是主旋律。

    2.4 商品房各物业类型签约情况

    2.5 个盘成交排名：益田大运城邦再度崛起  泛深片区个盘竞争激烈

    2.6、楼盘活动：喜迎六一儿童节  东莞众多楼盘推出应景活动

    上周末东莞众多楼盘推出了“六一”儿童节应景活动，主打“娃娃”营销策略，如江南第一城社区儿童才艺表演、恒大雅苑六一嘉年华，虎门国际公馆迪士尼嘉年华，紫檀山六一航模专场等活动。儿童活动虽然不能直接带动成交，但重点在与宣扬楼盘的居住理念和邻里文化内涵，提升项目或企业品牌形象，以及提高项目附加值效力，为后期销售打下基础。

    3.新开工工程：九大项目新开工  东部片区占主导

    “红五月”的到来以及各种利好因素的刺激，开发商在前一周短歇之后爆发。9大项目取得开工许可证，合计面积为69.05万㎡，创年内新高，其中有5个项目是纯新盘入市，分别是宏远集团在寮步的首个项目——宏远御庭山花园，住宅面积约为9.8万㎡；常平的翠湖大厦，面积为2.94万㎡；黄江的君悦蓝庭，住宅面积约为4.52万㎡；大朗两大新项目——敏捷春天花园和东逸湾花园同时开工，住宅面积分别为7.44万㎡和11.25万㎡。

    东城的新世纪星城也在上周有开工动作，面积约6.62万㎡，据瑞峰市场研究部最新数据监测，新世纪星城目前的销售率已达97%，所剩存量不多。而高埗的唯一在售项目新世纪颐龙湾迎来二期的开工，住宅面积约为3.52万㎡，万科松湖中心别墅新开工，面积约为2.52万㎡。

    总结：

    1、新一轮救市政策或再度出台，成为上周讨论的热点。5月29日发改委对此发文件澄清“4万亿政策不可能出台”，结束了这一场风波，并明确不可能放松房地产政策，只会进行预调微调。此外全国40个主要城市的个人住房信息在今年6月完成联网工，异地炒房将会被监控。

    2、塘厦四村村商住地块经过3家开发商57轮的激烈竞价，最终被朱文广、何树蓉、陈金潮三人以2.31亿元获得面积为3.58万㎡的土地使用权，折合楼面地价约2331元/㎡，溢价率达33.5%。

    3、上周东莞再度迎来新增井喷，全市13个住宅项目合计2660套住宅新增，面积约为24.64万㎡，环比分别上升1032%和408%。预计此批新增将支撑接下来一段时间的住宅签约。

    4、东莞住宅签约连续4周高位运行，上周签约1225套，约12.76万㎡，环比分别上涨3%和9%；均价受厚街、虎门、大岭山、松山湖、东城等镇区高端盘带动，在三周“7”字头之后重回8000大关，为8283元/㎡。

    5、上周末东莞众多楼盘推出了“六一”儿童节应景活动，主打“娃娃”营销策略，如江南第一城，虎门国际公馆、紫檀山、恒大帝景、联华半山湖等项目都有相关的活动。

    6、东莞市商品房新开工短歇之后爆发，上周9个项目取得开工许可证，5个项目为纯新盘，开工量达69.05万㎡，创年内新高，其中住宅面积为54.39万㎡，非住宅面积约14.66万㎡。