多因素促东莞楼市持续升温 购房者入市时机来临

    在当前经济增长较为严峻的宏观环境下，决策层陆续出台一系列组拳式政策稳定经济增长。降准、降息接踵而来，住建部个人住房公积金贷款利率降至4.70%，5月CPI回落至3%，通胀压力明显放缓。当前中国经济增长面临下行压力，诸多利好因素促使后市持续维持回暖行情。

    央行将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍，首套房的贷款向8折靠拢。目前全国已经有近20个城市调整了公积金额度，以重庆、武汉、西安等城市为例，公积金贷款的上限都已经提高到70万左右，按照这一贷款额度，基本上可以满足这些城市的主流房源贷款需求。相对宽松的货币环境，一定程度上会缓解开发商资金压力，刺激购房者入市。

    宏观环境发生的微妙变化，从东莞楼市层面来说有如下影响：其一，对于合理购房一族来说，首套房购买者的资金压力将再次降低，尤其个人住房公积金贷款的下调，将会效刺激合理置业人群入市；其二，温家宝主持国务院常务会议提出，把稳增长放在更加重要的位置，表明宏观政策转向，已是政策的底部。接下来的6-8月是市场的消化期，随着政策的进一步明朗化，首次房贷8折重现市场，开发商仍然采取以价换量策略，房价上涨的可能性不大。对购房者而言，这段时间是最佳的置业时机。而经历降息、降准、销售回笼资金之后，开发商资金链好转，此时优势倾向卖方市场。9月和10月市场或将重新回归量价齐升；其三，全国宏观经济环境的变化，对豪宅市场买家的影响要远远大于普通刚需购房者，豪宅购房者看重投资环境、置业趋势，所以下半年经过降存准率、降息、扩消费、促投资等举措后，经济增长逐渐企稳，对豪宅市场有一定的促进作用。

    “欧洲杯”闹楼市，预计后市营销力度持续升温

    据东莞中原研究部监测数据可知，本周东莞楼市有近20个楼盘举办了相关的营销活动。本周东莞有欧景城、丰泰东海城堡和滨江公馆等楼盘加推产品。市场回暖势头加剧，个别楼盘延续折扣优惠的活动。从推货项目来看，丰泰东海城堡推出买房送利息的优惠活动，滨江公馆加推特惠单位。

    从楼市供应来看，本周东莞商品房有7个项目新增供应2688套，供应面积17.35万㎡。其中，洋房供应供应5.15万㎡，合计572套。别墅供应4.97万㎡，合计144套， 公寓有富盈.世界汇供应3.32万㎡，合计680套，商铺供应2.53万㎡，合计181套，车位有第一国际一个项目供应1.37万㎡，合计1111套。中小户型需求经历前段时间的释放，后续需求或会稍有放缓。一些楼盘开发商略有调整推货策略，推出部分改善型产品和高端产品入市，以迎合市场的缺口处，如富盈御荷、虎门国际公馆等。作为城市综合体的富盈世界汇入市，供应680套公寓，导致本周公寓供应也不逊色。随着央行降息和住房公积金的下调，将会持续激发刚需人群的置业脚步，预计后市刚性需求依然强劲。

    从周六、日举办的市场营销活动来看，大致可以分为两类：一类是契合欧洲杯的营销时机推出一些足球类活动，通过举办这类具有参与性的比赛活动利于聚集人群，提高项目的知名度和关注度，然后通过人群口碑传播和引导，为后市项目成交做好铺垫。如恒大帝景周末足球狂欢季震撼登场，鼎峰尚境周末举办竞技类的球类比赛，天利中央花园周六举办“欧洲杯竞赛活动”等。另一类是未售项目推出的一些预热性暖场活动，通过样板房开放、营销中心开放、新品发布会、启动认筹等形式进行蓄客，如万科朗润园、绿茵温莎堡、永盛1号，世纪双子等。值得关注的是，富盈WO城本周末举办“缘聚东莞，相约WO城湖南老乡会”的活动，这种以同乡会为名义举办的活动能让这一群人产生一定的共性，如语言、文化背景等，利于打造项目的一种归属感，但能否刺激项目的直接成交有待观察。随着父亲节、端午节等节日的即将到来，开发商抓住契机纷纷展开各种营销活动，预计后市楼盘活动将会热闹非凡，市场营销力度持续升温。