车德锐：大户型库存若再扩大销售压力将非常大

今年大户型同质化减少了，差异化比较多，例如御花苑、星河传说的荷塘月色、富盈东方华府等等项目，大家的优势是不同的，差异化的竞争力是不同的，这就是错位的营销。

东城东片区的部分开发商开发了很多大户型，认为附近有很多的富豪，但是楼盘缺少了品质和价值，因此只能是品质高的楼盘销售得差不多的时候，才好销售。

处于好地段但销售不怎么理想的楼盘，主要还是因为其自身的市场竞争力。大的开发商会组织调研公司进行数据的调查分析，例如片区的调查，销售的节点的了解，产品上市后面临的竞争环境是怎样的。从开发商拿地到销售有很多的变化，例如销售的时候，户型不一定适合市场，因此在开发节奏和产品定位上要找到平衡点，还要前瞻性的研究该区域的特点。区域市场和户型是怎样的，以什么为主，对我们的启发是很大的。

为什么东莞有这么多的大户型，这是由这个城市的人口结构决定的。现在的大户型如果想突围的话，应该将信息传递给投资客或者是消费者，现在的大户型在未来而言是稀缺的，价值是凸显的。

从目前的格局来看，大户型产品主要集中在三个区域，一个是黄旗山的城市豪宅，另外就是南城中心区，还有就是中央生态区。三个区域遍布了大户型，三个板块潜力有大有小。这三个板块中有待挖掘的区域，例如中央生态区的价值还没有被充分的挖掘出来，因此从这个角度来看，中心区和生态区未来的升值潜力和空间会更大一些。