今日话题：东莞商业地产野心下有忧 前景仍良好

　　自2011年楼市宏观调控收紧后，住宅开发商掀起向商业地产转型热潮。2013年春，一方面是业内对商业地产大跃进泡沫严重的担忧，万科、中海等龙头谨慎以对;而另一方面是绿地、龙湖、远洋等房企初尝甜头后纷纷宣布加大拓展商业地产力度，龙头房企对商业地产判断初现分化，不同房企对于商业地产显示出不同的态度。

　　据了解，至2012年以来众多地产大鳄纷纷进军商业地产打造综合体项目，东莞陆续有近20个综合体项目面世。

　　商业地产潜力巨大写字楼、商铺迎来春天

　　2012年是东莞商业综合体遍地开花的一年，商业地产市场的突然红火，离不开全国商业地产龙头万达集团的战略布局，以及住宅地产龙头万科地产向商业地产的开拓，随着住宅市场受到调控，以及政府打造消费聚集地的需要，东莞的商业综合体进入发展快车道，从长安万达广场、东城万达广场、长安万科中心的强势崛起，2012年，东莞商业地产市场成交金额81亿元，同比增长70.85%，创下历史最高纪录。

　　2013年，东莞商业地产市场的蛋糕将变得更大，万达集团将继续布局东莞，南城、厚街、虎门的综合体项目将陆续拨开神秘面纱，万科地产位于东城的综合体项目也有望于今年面市。此外，过去两年成交的很多成熟区域的商住混合项目，也逐渐进入发售阶段，特别是厚街、虎门、石龙、塘厦部分商业地产陆续试水。与此同时，总部基地即将建成并投入使用，写字楼市场将再次掀起高潮，迎来又一个春天。

　　东莞商业地产野心下有忧 高空置率悬而未解

　　商业综合体，作为一种较为复制的商业模式。因利用旧有项目改造而来，资金投入少、见效快，成为商业操盘手、地方政府都愿意去推行的项目，如雨后春笋般冒出。短短两年之内，东莞多了包括万达广场、万科广场(小区网 论坛)、松湖中心生活广场在内的近十家购物中心，商业的版图仍在快速扩大。

　　从全国数据来看，中国购物中心产业资讯中心数据显示，2012年中国新增购物中心数量超过300家，从而使购物中心总量达到3100家。该资讯中心还预计，到2025年，中国购物中心总量将突破1万家，成为全球购物中心商业建筑面积最高的国家。

　　在2003年前后，东莞掀起了第一波商业地产热，目前大型商业体及步行街大多建于那个时期，但是后期的经营却不甚理想，令人感慨。

　　今天起步迅猛的商业地产，会不会再重复当年的老路?顺应政策之力，商业地产成为开发商的掌上明珠。可即便是当下备受推崇的自持物业的代表——— 万达，其租金收益也并不乐观。根据公开数据显示，截至2012年底，万达累计持有经营性物业1290万平方米，但租金回报率却没想象中高。2011年万达的租金收入是34.6亿元，2012年是52.07亿元。而2012年万达的总资产是3000亿元，收入是1416.8亿元——— 租金收入占比仅为3.68%。

　　这与兰德咨询的一项调查数据相吻合。我国上市房企中有商业地产的，持有性物业租金收入一般占年度营业总收入的3%-5%，高的也才达到7%。相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，而经营利润则大都为负。特别是开业不久，正处于培育期的商业，八成以上亏损。回到东莞，上一个商业地产开发热潮遗留下来的高空置率尚未解决，而新一轮的商业体量就要喷涌而出，这样的教训和现状，让人捏着一把汗。

　　东莞商业综合体五一新动态

　　从去年5月份万达广场进入东莞东城起，东莞商业地产市场正式进入了一个新的阶段，大型城市综合体、镇街商业地产项目等不断开工建设，并且将于今年陆续进入销售阶段，与此同时，住宅市场持续调控，越来越多的资金流向商业地产，商铺、公寓、写字楼等的投资再次掀起热潮，东莞商业地产市场将迎来新的春天。】