水井坊出售地产项目 曾被网友举报地块闲置多年

　　孔祥虎指出，根据思源经纪相关监测数据显示，区域周边最高价为华宇集团2010年获取、现为“华宇天府花城”的地块，华宇当年拿地成本是460万元/亩，楼面地价1725元/平方米，2012~2013年，该片区的土地实际成交均价约为300万元~320万元/亩。

　　成都锐理数据平台顾问部项目经理易孝军也做了一个假设，以上述水井坊项目宗地按535亩、最后铸信收购该笔资产所支付的价款总额为6.76亿元来计算，得出土地资产的近似评估价格约为126万元/亩，实际上铸信收购的并非仅仅包括土地资产，“相比周边土地估算市值，其土地资产的近似评估价格相对偏低。”

　　对于聚锦公司的资产评估，水井坊在相应公告中称，截至2012年12月31日，其资产总额账面价值5.79亿元，评估价值6.76亿元，评估增值0.97亿元，增值率16.76%。“资产主要为存货产品(拟开发的土地)。”

　　相应公告指出，聚锦公司评估增值全部为流动资产评估增值，“流动资产增值主要是因为存货(开发成本)评估增值，资产评估增值的主要原因是由于企业取得时间较早成本较低，而本次评估对郫县土地市场情况进行了详尽调查，充分考虑了郫县土地市场价值因素以及郫县基准地价上调等综合因素的影响，评估增值是合理的。”

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，水井坊或涉以低价出售地产项目，显示出企业在其他方面的需求关联。“铸信董事长曾永江，之前以战略投资者身份参与全兴集团，现在又以低价收购水井坊房地产项目，一方面说明铸信集团看好该地产项目，另一方面或许也显示出二者之间存在一定的利益关联。”

　　昨日，铸信地产办公室相关人士向《每日经济新闻》记者回应称，铸信投标的价格，高于前期评估价，而之所以有了这一价值，在于该宗地的自身条件，“地块位置比较偏，周围的整体规划也还没有出来，房地产开发所需的基础设施也不具备，加之在郫县房地产开发滞后的城北，铸信接盘开发，后期还需要投入更多的资金。”

　　而张宗俊指出，关于地块的评估价格，公司请了第三方国内较为权威的地产机构做了评估，形成的最后价格也是基于土地实际所面的一些状况得出的。在得知记者寻找业内人士给出的10亿元的评估价格之后，他坦言：“可能外界并不太清楚该宗地块的实际复杂性。"在他看来，一些第三方在并不了解详细的情况下简单评估，可能跟真实情况相去甚远。

　　剥离非主业或因业绩压力

　　抛开上述种种，仅从公告中披露的转让项目而言，至少在水井坊不太漂亮的财报中，是一笔给上市公司带来盈利的投资项目。

　　对于转让房地产项目，平安证券在其分析报告中认为，该项交易可帮助水井坊税后回收约6.1亿元现金，并形成税前约1亿元的投资收益。对于水井坊来说，这1亿元的投资收益是包括水井坊和公司的投资者乐于见到的。

　　对转让聚锦公司所有房地产项目的目的，水井坊方面也在出售公告中表示，“本次交易后，将有利于公司集中优势资源，做大做强主营业务。”

　　水井坊的日子似乎过得并不是太好。没有借助好“黄金十年”和帝亚吉欧入主的机会迅速扩大公司营收，反而和川酒上市公司中五粮液、泸州老窖等企业拉开了一定距离。

　　同时，帝亚吉欧入主的水井坊尚未让投资者满意，公司2009年营收达16.7亿元，而2012年的营收仍停留在16.4亿元。

　　水井坊2013年一季报显示，该季公司实现营业收入3.24亿元，同比下降49.52%，几近腰斩。同时，2011年水井坊在成都邛崃“中国名酒工业园”内投资建设的新产品开发基地及技术改造项目投资额高达23亿元，据成都当地媒体披露该项目的资金来源有将近15亿元的借款。

　　而目前白酒行业在连续受到“塑化剂”、“禁酒令”等事件的影响，促使白酒行业形成更加激烈的竞争。

　　业绩的问题也让帝亚吉欧认识到，专营主业是水井坊当下的首要任务。

　　韩长吉对《每日经济新闻》记者表示，水井坊公司出售旗下地产业务，可以获得实际转让土地项款。“对于企业来说，当前对资金较为渴求，款项可以提高企业资金流动性，降低企业经营压力。另一方面来看，企业主营业务白酒虽然业绩不佳，但是有了资金的支持，企业可以开拓中低端产品，进一步增强营销渠道的构建。2012年白酒企业业绩下滑普遍较为明显、幅度较大，而水井坊专注高端白酒市场，业绩不佳，企业资金链趋紧，剥离房地产业务有利于企业融资获批。”

　　延伸阅读

　　“推手”曾永江起底

　　水井坊转让项目给铸信地产，而铸信地产的实际控制人曾永江，在这笔交易中扮演了什么样的角色?

　　《每日经济新闻》记者从已公开的资料看到，此次铸信收购该笔资产所支付的价款总额为6.76亿元中，有近3亿元资金通过信托融资而来。铸信分别于去年9月、今年3月两次融资，且都是通过中铁信托，而后者即为曾永江曾担任过董事长的衡平信托(2008年更名中铁信托)。