陈晟：中国房地产企发展现状企业僵尸化现象冷思考

    我们对房地产企业的观察分析，目前产生了一个观察视点，即分为全国房产央企、全国房产民企、地方房产国企、地方房产民企，四种类型，第一类风头正盛，融资成本也低，而且有联合做大做强之式；第二类，因为资本实力强劲，产品品质领先，领导人也和政府高层、协会、工商联组织有紧密联系，所以地方政府随着不同城市层级也多半给与不同力度的支持；现在地方房产国企，反而进取心不足，陷于区域开发限制的要求，人力资源也跟不上时代要求，如果不改制的话，目前大半显得类似于僵尸状态，比较明显的如南京、上海等区域住宅办转型的房产公司；最后就是地方民企，规模不大，拿地压力巨大，在外来大企业冲击下，基本无还手之力，往往选择退出市场或者合作开发，因为他们在融资、产品、风险组合都处于弱势；但是这一现象在前30年的城镇化下产生的态势，会在后三十年的城镇化浪潮下发生变化吗？

    我们来看看，目前的现状和未来的变化：

    繁荣背后的隐忧

    2012年，房地产市场继续受到调控，抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”等基本政策未出现松动，但也未有新政策出台。在差别化信贷政策以及企业大力营销推广的影响下，首次置业和首次改善需求得到释放，市场成交逐步活跃。行业分化整合走势更趋明朗，优秀房企坚持主流市场定位，适时调整策略促进销售，推盘节奏契合市场变化，取得了良好的业绩，竞争优势得以巩固，市场集中度进一步提升。

    对占整体房地产企业0.2%的房地产上市企业的综合实力、盈利能力、抗风险能力、投资潜力和成长能力等方面的分析，能够充分反映和折射出整个行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险以及发展导向方面的基本趋势。

    繁荣：总量增大，规模化趋势明显，但形成了企业生存的局部门槛

    总体而言，房地产上市企业资产总量逐步增大，规模化趋势明显。

    2012年房地产市场调控未出新政，调控处于常态，不少房地产上市公司销售业绩逐步改善，各项运营规模指标均值有所增加。资产规模方面，上市房企资产总额均值为291.87亿元，同比上升7.85%；净资产均值为87.66亿元，同比上升8.66%；房地产业务收入均值为62.80亿元，同比上升12.33%；营业利润均值16.07亿元，同比上升3.34%。

    其中，运营规模明显超过行业平均水平，具有较强的规模优势的企业占到总体企业数量的19%，总资产均值达到923.61亿元，房地产业务收入均值为229.87亿元，净资产均值和营业利润均值分别为261.75亿元和59.87亿元，四项指标较上年均有所增长。万科、恒大、保利及中海等传统优势房地产上市公司稳居规模渐进型企业行列，领先优势进一步扩大。但同时，规模远低于行业平均水平，且规模增长速度波动较大，缺乏成长后劲的企业数量占到了44%之多，且盈利情况不容乐观，营业利润均值仅2.91亿元，同比降幅超过20%，值得引起高度重视。

    隐忧：负债水平高，盈利下降

    在房地产企业总体规模逐步增长的同时，也存在着一些不容轻视的问题。概括而言，负债水平高、融资渠道窄、盈利能力有所下降等给未来房地产企业的健康发展埋下了隐患。这些问题在一些中小企业身体体现的最为突出。

    尽管年内部分企业通过积极的销售策略有效地平衡了企业现金流，降低了资金链压力，但从整个行业来看，负债水平仍在历史高位徘徊，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为64.72%和64.36%，其中资产负债率均值与上年基本持平，净负债率均值较上年有所上升，资金链风险仍在累积。上市房企抗风险能力差异快速分化。一方面，随着更多企业对调控政策和市场变化的理解和把握，及时加快周转速度，有效降低负债水平，具有较强抗风险能力的企业数量大幅提升；另一方面，部分中小企业产品相对单一，调整销售策略的能力有限，加之国内信贷等融资渠道基于风险控制更倾向于大中型开发企业，造成中小企业融资相对较困难，企业财务风险快速累积。