陈晟：中国房地产企发展现状企业僵尸化现象冷思考

    2012年，上市房企盈利水平有所下滑，营业利润下滑的企业较上年增加26家至87家。全部上市房企净利润均值为11.82亿元，较上年小幅减少；现金及现金等价物余额均值为36.75亿元，同比上升19.64%。从比率指标看，2012年成本费用利润率、净资产收益率和总资产利润率均值三项指标均呈下跌之势，分别为31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。净利润率水平远低于行业平均水平，短期内无法维持一定的盈利水平以及净利润持续下滑的企业占到相当的比重，有40%之多。盈利下滑型企业出现亏损，净利润均值为-0.76亿元。

    而且特大央企、全国民企保利、中海、绿地、万达、恒大、万科充分利用A+H市场的融资平台，加大融资力度、产品创新、研究投入、跨界资源整合，已经把地方国企和民企甩在了身后，以使得很多地方企业无所作为和无法作为。大型企业为了城市进入和城镇化研究以及政策研究，投入都是千万级的研究经费，人员配置和跨界资源合作也是大手笔，融资力度也是银行基金信托中和外，这些都已经形成了局部垄断的门槛。

    企业进入容易，持续难，形成僵尸现象

    研究显示，2012年北京年近700多家中小房地产企业难以维持运营而注销；2011年，江西省共注销近600家房企的资质，陕西则有361家房地产企业被注销；2011年上半年四川省共有423家房企被注销。可以想见，那些苦苦挣扎在破产边缘而依靠政府补贴勉强生存的“僵尸”企业的数量不在少数。

    据西部某省统计，在房地产市场热潮时，只要有200万元资金就可以申请注册一个房地产公司，从事地产业务，按照资质的要求，四级以下开发资质的房企年可开发项目规模3万平方米，较低的门槛使得很多企业进入地产领域。

    此前，国内地产企业中坤集团董事长曾表示，5个亿的项目可赚5000万元，观点引发各界热议。业内人士甚至坦言，曾经在地产领域5000万元就可以撬动5个亿的项目，得到100%的回报率。开发商只需要有买地的两成资金，就可以先期启动，等到规划许可、施工许可等证件齐备后就开始动工。一旦开始预售，房子卖得好回收的款项就可以支付先期的土地款、工程款、广告款等各种费用。以小博大的地产开发模式简直是商界的“传奇”。

    但现在，这一暴利模式难以继续。政策调控、银根紧缩、市场低迷，让这些进入地产市场“淘金”的中小型房企压力剧增，被迫僵尸化。

    政府的“土地财政”依赖症延缓僵尸化

    房地产市场曾经的过热，房价居高不下，房地产投资所占比重巨大，导致了逐利本能的商家大举进入房地产市场。在这一过程中，部分房地产商和政府逐步形成了利益共同体。一方面，由于房地产的繁荣，可预期为当地政府带来巨大的利益，因此政府鼓励支持发展房地产产业，降低进入门槛，大家都来分一杯羹：中小企业、国有企业，乃至政府自己成立的平台公司进行房地产开发；另一方面，政府对于土地财政的严重依赖，房地产成为了地方债务的救命稻草。当很多盲目进入房地产开发领域的企业由于种种原因难以维持的时候，政府出于自身利益无法让其正常破产，而是依靠财政支持苦苦支撑。

    国家审计署公布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，截至2012年末，18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。而2011年审计署对全国政府性债务的全面审计结果显示，截至2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中承诺用土地出让入作为偿债来源的债务余额为2.55万亿元。2012年和2013年进入偿债高峰期，偿还的债务额分别占17.17%和11.37%。在这样的背景下，政府部门急于推销土地进入房地产市场，从而催生了大量缺乏经验、能力和资源的房地产企业，同时，也为房地产企业僵尸化埋下了伏笔。而当新一轮开发热潮过去之后，这些中小企业往往缺乏抵御市场风险的能力陷入困境，背负巨额债务，缺乏有效的盈利手段。只能利用部分补贴或者非市场的发展发式暂时维持。

    走可持续发展之路：摆脱企业僵尸化，促使健康发展

    政府引导产业多元化