上市房企的现金流畅 供给增加将会在四季度体现

半年间楼市快速反转，信贷宽松和销售回款增加，已使上市房企经营性现金流大为改善。截至8月4日，已披露的13家房地产上市公司中报显示，报告期末，这些公司经营活动产生的现金流量净额共计144.23亿元，而去年同期为-52.2亿元。与此同时，万科（000002）等公司大幅调高新开工计划，行业的投资增速有望进一步增加。

资本结构改善

根据Wind数据统计，13家已披露中报的房企2009年上半年经营性现金流量净值为144.23亿元。其中有7家公司现金流由负转正，同比增幅在100%以上的共有8家。受益于楼市销售热闹，二季度房企的经营性现金流量净额为89.02亿元，环比上升61.26%，增幅显著。

统计还显示，13家房企中，上半年资产负债率同比有所下降的共有10家，占比达到76.92%，平均负债率为59.53%，同比下降5.42个百分点。货币资金共计336.25亿元，同比增长71.53%，企业的资本结构有了一定好转。

业内人士表示，上半年销售迅速回暖使得开发商资金回流速度增快，现金流问题得到极大缓解；另外，随着预售款的结转和直接融资的开启，上市房企负债率有望降低。

国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。

与此同时，国家货币政策宽松所带来的信贷支持，也降低了开发商筹资的难度。国内贷款和定金及预收款成为开发商资金来源增速上升的主要原因。

数据显示，上半年房地产开发企业资金来源23703亿元，同比增长23.6%。其中，国内贷款5381亿元，增长32.6%；企业自筹资金8241亿元，增长10.4%；其他资金9837亿元，增长34.7%。其中，个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。

“去年市场行情不好，开发商都比较谨慎，留了不少‘过冬粮’。”北京某房地产公司的负责人向中国证券报记者表示，上半年销售回款速度加快以及证券市场火热都降低了房企资金链的紧张程度。“行业回暖速度快，目前企业资金比较充裕。”

但同时需要注意的是，13家房企中，有10家的总资产周转率和存货周转率出现了不同程度的下降，这表明企业的资产运用效率还有待进一步提高。

新开工将提升

从2008年年底开始，央行对房贷等有关房地产业的信贷政策有所放松。房地产作为国民经济的重要支柱行业，得到了国家的一系列信贷支持。

据统计，已公布中报的房地产上市公司上半年筹资活动产生的现金净流量为-55.74亿元，同比减少1.98倍；投资活动产生的现金净流量为1.8亿元，同比增加1.07倍，投资活动呈现出现金净流入的局面，表明房地产上市公司投资支出有所下降。其中，二季度投资活动现金流量净值为3.55亿元，而一季度为-1.79亿元，投资支出进一步缩紧。

但业内预计，下半年，随着土地市场升温和市场预期进一步向好，地产商的新开工面积和投资额将提升。已公布的数据显示，1-6月全国完成房地产开发投资同比增长9.9%，增速比前5月提高3.1个百分点。

资深地产界人士表示，去年行业低迷使得开发商相对谨慎，而今年上半年市场迅速回暖，开发商需要时间调整原定的施工计划。根据了解，目前各大地产商的开发力度已经开始加大。万科在最新公布的中报中表示，将今年新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，提高了45.2%。

联合证券研究显示，楼市的回暖已开始明显带动投资和新开工的增长，房地产的率先复苏对经济的拉动作用将日益显现。受建筑周期影响，预计新开工形成的供给增加将会在四季度体现。