张宏伟：政策定向宽松助推受捧盘 “金九银十”成定局

    “高价地”现象推升买涨不买跌的行情

    近期，随着市场基本面的回暖，各地高价地现象频现，各大开发企业在重点城市掀起了新一轮的圈地运动，导致地价屡屡创新高。

    9月4日，北京朝阳区农展馆地块经被融创集团以21亿元拿下，剔除配建医院面积，楼面价高达73099元/平米，成为北京名副其实的新高价地，也成为全国单价高价地。

    仅仅相隔一天，9月5日，上海、杭州、苏州卖地收金401.7亿，一日诞生三个高价地。其中，上午徐家汇地块出让，新鸿基217.7亿夺得，上海及全国总价高价地诞生；下午杭州华家池三地块出让，绿地、世茂、滨江各拿下一宗地，合计总价136.7亿；苏州金鸡湖两个地块世茂47.25亿包揽，苏州单价高价地诞生。

    沪杭苏一日诞生三个高价地，全国地价”钢丝”上赛跑，土地市场的疯狂至极，似乎回到了2009-2010年土地市场的行情，就此，业内戏言9月5日可定为”高价地日”。

    而高价地热迅速蔓延到其他城市，9月12日，一宗起拍价70亿元，起始楼面价9800元/平方米的地将被挂牌出让，世茂、越秀、复地、金融街四家企业进行高价地争夺赛，最终被越秀90.1亿拿地精武路”高价地”，楼面价12617元/平方米，成为武汉的总价以及单价”双料高价地”；近日，位于天津南开区天拖板块1宗住宅、商服、科教综合性用地将于9月18日摘牌，该地块以91.8亿的起始总价刷新了天津土地挂牌总价纪录。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，从土地市场热点来看，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。土地价格上涨，”面粉”价格贵，也就意味着房价难改继续上涨预期。尤其是最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，品牌开发企业在一二线城市的土地市场兴风作浪，”高价地”现象频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然而然也就不会降下来，一定程度上也会助推当前买涨不买跌的行情。

    多因素决定”金九银十”已成定局

    从政府表态、市场基本面走势、开发商的推盘时序、当前市场需求强劲导致的受捧盘等市场表现来看，整个下半年成交量总体还是会呈现出回升与年底”翘尾”的行情，今年”金九银十”已基本成定局。此外，伴随着”金九银十”与年底”翘尾”行情的出现，有可能进一步助推当前”受捧盘”出现与买涨不买跌的行情。

    第一、从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。

    当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济”触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会在下半年呈现出总体上回升的迹象，整个市场基本面也会因此继续好转。

    第二、钱荒、利率上浮、公积金额度吃紧等现象并不影响总体市场需求，当前市场需求仍然强劲，各地”受捧盘”的出现表现出楼市需求仍在，并且仍将呈现出”阶段性”爆发的特征与买涨不买跌的行情。

    当前，北京、上海、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市楼市异常疯狂–”受捧盘”、半夜排队、连夜开盘情景又现，购房者中，中小投资者众。现在看来，当前”钱荒”利率上浮、公积金额度吃紧等现象不但没有改变开发企业资金面的危机状况，反而加剧了以一线城市为代表的大中城市的楼市供求关系的紧张。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场趋势来看，即使当前利率收紧、银行因额度有限停贷的现象阶段性影响楼市成交量，那也属于短期市场行为，至多影响至年底。随着新的一年到来新的贷款额度的到来，市场有可能再度迎来阶段性的爆发成交，以集中释放前期的市场需求。