江苏中大谈义良：没有政策保障是养老地产风险之一

    养老地产概念的讨论，较之商业地产、旅游地产从不遑多让。

　　此前于8月16日，国务院总理李克强在国务院常务会议上要求加强养老服务能力建设，支持社会力量创办专业养老机构，锐意改革创新。

　　并指出，要发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”。

　　不过在江苏中大地产集团董事长谈义良看来，现在虽是养老产业的机遇，但做养老产业最大的风险是未来趋势。他也表示，没有政策保障也是风险之一。

　　“中国经济发展速度太快，西方国家经济发展叫先有法律法规，再有产业发展。中国现在相反，先有产业发展，再制定法律法规和政策。”

　　谈义良认为，发展养老产业需要的政策扶持，一是政府、社会、企业明确分工，所做的事情要分开；二是给予金融政策支持。

　　对养老地产市场，谈义良透露出非常大的信心。在他看来，老年人消费市场最大的阻力在于消费理念，要培养市场新的概念。

　　谈义良称，养老事业发展将用到地产业务的盈利来扶持，并帮助养老服务水平提升。

　　事实上，这也是谈义良一直推行的养老地产综合体模式。通过综合体模式，首先强调养老，并强调后期的运营和服务，而不是简单的养老住宅销售。

　　不过由于养老产业收益很慢，谈义良称计划5-8年才能完成收益平衡。所以在前期会通过地产来对服务进行扶持，而且大部分住宅都将持有而非销售，靠运营来支撑服务。

　　此外，随着养老地产概念愈发火热，越来越多的资金涌入养老地产市场。不乏有观点认为，某些资金看似投资养老地产，实为借机炒作圈钱。

　　对此谈义良表示，“在中国市场，这是个好事情。”他解释称，更多资金涌入能加速行业发展。

　　“更多人进入并不会带来太多负面影响，因为中国的市场够大。”不过谈义良也指出，更多企业会在参与过程中被淘汰，而能否立于不败之地则看企业的现时战略。

　　以下为江苏中大房地产集团董事长谈义良访问实录：

　　提问：请问谈总是不是觉得抓住了养老地产发展的机遇？养老产业作为消费领域的一个新兴产业，发展的要素和风险点在哪里？

　　谈义良：是不是抓住了机遇，其实机遇对每个人来讲都是一样的，能不能抓住主要看以前有没有做好准备工作。我们从三年前就开始研究养老地产，做了很多养老产业相关研究。

　　我们也不知道今年8月份总理在会上三次提到和养老产业有关的高端产业。国务院常务会议上提出扶持养老产业政策，也是没有预料到的。其实，当初想好要去做这件事的时候，就去做。相信每个人只要用心去做，社会、时代一定会给他机会。

　　做养老产业风险最大的是未来趋势，所以在早期论证综合体模式，初期设计时就先调查客户群体是哪些，再了解这些客户群体所需要的一些功能和消费者的心理需求又是什么。根据以上调研再决定具体计划。

　　我去年也讲过运营设计先行，如果能够坚持运营先行的设计理念，未来的建设空间中就会减少很多功能方面的缺陷。我们采用了运营先行的设计理念控制风险，就是这个过程中的风险控制。另外，我认为在养老产业上最应注重细节管理，所以在我们的服务理念中要做好每一件事情，每一个人要用心去做好每一件小事情。

　　更大的风险是我们有没有政策保障。在引进国外运营机构时，国外有具体的法律保障，而我们没有，风险太大，风险太多。不过坚持长时间做，才能够克服和解决这些风险。