众合地产谭耀辉：2013东莞二手房成交活跃 预计房价仍涨

回顾2013年的东莞楼市情况，大家都发现今年东莞楼市非常平静，没有非常大动作，但销售非常不错。实际成交远远超过去年，房价也是有一定上涨。调控虽然也出新“国五条”，包括一系列的细则，公积金新政，还有“钱荒”，信贷收紧等都没有让东莞楼市放慢脚步，越来越多的品牌房企开始进入东莞市场，土地市场也一片火热，一年出现9宗高价地，偏远地区非常抢收，2014年东莞楼市继续吗？刚刚中央经济工作会议刚刚结束，释放一系列的调控信号，2014年可能有什么新政策调控出现？房产税是否大范围推行成为楼市调控长效机制，单独二胎政策的放开对东莞楼市带来什么羊肠小影响？东莞数量巨大的小产权方又将何去何从？2014年楼市又出现怎样的年度行情？

众合地产总经理谭耀辉在谈房论市现场

在12月19日，房掌柜举办的“东莞楼市2013年度总结与2014前景展望”沙龙上，列席嘉宾众合地产总经理谭耀辉发表了自己的看法：

先讲讲一手，从2000年回来中国，都是帮发展商卖房子，做策划的，哪个时候我们一年里面很多项目都需要一年时间才能销售200、300，我们做二手成交量非常厉害，你看樟木头那么小的地方有7个发展商在这里同步卖房子，包括塘厦，凤岗等都非常不错，现在不是200、300套而是几千套了，但他们也非常保守，就是求量不求价，从开盘到6.5千元/平方米，到最后7.8千元/平方米，他们就是求量。   

这个变化就是根据我们东莞的交通，未来有轻轨、地铁等，很多深圳客、广州客过来，麻涌这边也是，比较多广州客人，深圳客人比较多一点，他们消化力量很快，目标也就是80-130平方米左右，都是改善型住房比较，还有空间、环境可能是深圳城市给不了，所以我们成交比较快。    

大家都知道这里有很多土豪，都不会注重价格方面，所以不会做很多优惠，包括找我们附近一些代理，还有我们的宣传力度也很大，这一年樟木头差不多消化三千多户了。    

未来有一段时间因为货卖得差不多，2014年的价格可能会有所提高，因为东莞东区楼盘比如说樟木头等都比较平稳，初步来讲很多发展商比较保守，害怕跟二手房有很大的距离，大概就是比二手房贵两千块钱左右，但现在二手房卖得不错，业主反价，然后就拉开距离。所以我觉得明年发展商可以大胆一点，一些比较好的位置价格上去，我觉得他们还是会跟随，因为这个数据可以看到二手房价格去到哪里，我们就可以看到御景花园从4.8千元/平方米到6.8千元/平方米，十年左右的房子。一手有什么好处？我们可以分一杯羹，谢谢各位大老板，在这个过程里面也不会全部都买一手，这个过程里面始终一手比较大平方米，樟木头大概那边都是七十平米，又有很多刚需，他们需要比较好的房子。以前就是40、50平方米比较好卖，现在完全不是这样，现在银行贷款，十年前银行贷款不是那么容易的事，在这里每个客人，10个客人有9个都选择贷款，所以这个过程他们消费，买房的欲望非常大，他们多买一套承担能力也是比较容易。    

 我身边的朋友也非常厉害，有一些没有能力，觉得现在比较贵，他们可以去拉动这些消费，这对于二手市场也有一个激活作用，这是非常好的事情，二手房，二手客也消化了一大部分，5、6、7、8、9、10、11二手成交非常少，但上个月跟这个月头，上个月底到现在二手情况非常活跃了，成交量不少，可能考虑发展商没有做什么推广，很多客人买不到一手就进入二手，二手比较旧，便宜一点，他们就有这个带动，我相信这个气氛会带动到1月份，也就是过年前，这很重要。之前不一样，之前过年前二手比较安静一点，主要就是一手发展商的购买力剩下的，然后进入二手市场。

我做房屋那么多年，也被很多媒体访问过，每次说房价涨都必然做，非常准。    

十八届三中全会我个人最大感受，购买力是需要他自己释放出来，你挡不住了，现在就是购买力分摊，扩大需求范围。如果这一年樟木头只有一个楼盘，现在樟木头有9个新盘在这一年推。    

发展商面粉和面包的价格，拿面粉那么贵，面包价格也会贵，否则就百干了；大家都很清楚，每年国家推地皮，推动地皮价格最重要，如果发展商地皮便宜，在合理情况下，合理利润情况下，楼价就不会高，最重要就是供求，也不能怪国家，怪我们，十几年前我们发展商建一个房子，一个体育场，保安亭，现在都需要入户花园，需要很多配套，因为现在人民要求，世界观不断提升，我们做的产品要符合现代人的需要，全部都需要成本，都需要钱，如果像十几二十年建一栋房子，一个保安亭围起来就可以了，现在完全中国人购买意象不一样，土地供应不一样，价格就不一样了。    

大家都讲中国梦，还没有实现，全中国人都觉得我们还可以更好，所以中国人民平均的收入跟其他国家经济发达国家相比还是有很大的空间，我刚来东莞一开始一千多块钱，现在三千多块钱，但工资，什么都上涨了，房价会下调吗？大家想想，如果出现下调只有一个可能性，供应已经到底，很多国家需要发债去维持，我们没有，我们是美国最大的债主，我们还有很多空间，我们需要进步，国家也知道要进步，但不能一步到位，因为很多人拉动不了，因为中国很庞大，人口很多，很复杂，需要拉动。邓小平说把一部分人富起来，然后再拉动。    

我面对的小区，平时没有人，你一看没有多少人，现在没有地方居住吗？没有，钱没有地方放，因为投资渠道太单一了，我们这一代人受教育跟他们不一样，他们世界观比较大一点，他们可能有很多投资渠道什么基金，国债很多，先富裕起来这一带人都是80、70、60人了，他们在中国里面没有什么知识，投资渠道还是很单一，他们买房子我放在银行也没有，什么生意好做，也没有，东莞第一厂就是IT厂，现在撤走了，倒闭的，为什么？工资高，很多朋友去了越南，去了南非搬厂，他看到什么，东莞人口流动力越来越少，交通，我请一个文员需要你亲自带他他才来我们公司，跟我干。

所以你每年问我都觉得会涨，中国经济还有很大的进步空间，包括工资，成本等都有，我自己做那么多年地产，第一期金融风暴，影响力非常厉害，然后就是1997年，很多小摊不是你是否卖得起的问题，而是工人都没有了，大家可以分析，所以中国有很大的机遇，离到顶哪天很远，这是非常遥远的事情。    

会有什么事情会下调？可能跟台湾、日本打仗了，我觉得大家要明白这些东西，老是叫老板加工资，为什么？因为物价很贵，我们了解你们有能力的时候也需要做这个事情，很多人问我不可以下调，因为你们现在想要的东西跟之前想要不一样，以前就是一个门，一个房，但现在你需要配套，那么多东西跟以前完全不一样，地皮贵，每一年国家要加20%，以前我们就是一块地自己搞，现在还要搞很多东西，很多东西都要安排好发展商做，这也是一样。