中原车德锐：2014东莞楼市继续上涨 改善型需求将释放

中原地产策略研究中心总监车德锐

　　今年市场过得非常快，忙忙碌碌一年就过去了，我用一个词来形容就是超预期的感觉。年初的时候判断东莞楼市大家都说很稳，但今年成交量很大程度上超出了预期，2013年东莞楼市成交面积增长25%，销售增长30%，价格波动不大5%左右，市场超预期的成长非常良性非常健康。这样的现象很难得，在全国来讲均价增长5%、6%，伴随那么大的成交量推动，全国很难找到第二个楼市了，东莞市场非常健康良性。正常来讲那么大的成交量推动，价格上涨的动力很强，房价会上涨明显，但实际上东莞楼市并不是这样的，这说明东莞市场还有一个特质，那就是这是一个投资性比较弱的市场，更多是以自主性、消费型需求主导市场，如果是投资性主导，楼市价格波动就会很大，但现在东莞市场纯粹以消费性市场为主，所以市场比较平稳。

　　繁荣背后也有一些隐忧，商铺成交量可能往上走，价格上涨30%，;70-125㎡的刚需产品我们也算过，价格涨了12-15%，可以看出刚需产品是受到比较大的推动。125㎡以上的产品，特别是180㎡以上的产品，幅度比较大，降幅16%，可以看出东莞楼市结构的分化非常明显。

　　今年东莞楼市成交量如此高，需求旺盛，背后到底是什么东西、因素造就这样一个结果?

　　一、广深客户外溢趋势还是很明显，四个临深片区占整市成交量的30%，这个比例还是很大。此外，水乡楼市受到新塘购房需求的挤压，量价齐升，上涨很明显。水乡片区、临深片区，这两个区域在今年表现当中特别瞩目耀眼，量价都有很大的上升，给东莞房地产市场的容量带来了10-20%的增长。

　　二、2013年某品牌开发商在东莞的成交套数超过了6000套，旗下项目以相对低价的优势笼聚了很多购房者，给东莞楼市成交增加了很大的量。

　　三、二三级联动的问题，购房者受到中介的拉动而转向一手房。

　　这三个因素造就了2013年东莞成交的大幅增长。而2013年东莞别墅、商铺也增长明显，这主要是因为2013东莞别墅供应量加大，刺激了市场的成交;商铺大势还是往上走，在商业地产继续升温的驱使下，铺位面积越来越小，也吸引了很多投资者，这些因素造成了2013年楼市的繁荣。但这种繁华非常“轻型”，楼市价格波动不大，仅在5%左右，但要注意分化很明显。

　　今年来看，土地市场供需翻倍，供应和成交的商住地块翻倍，仅次于2011年的高位，这说明了什么?2011年限购导致很多外地开发商进入东莞，看好东莞的市场。今年我们分析过为什么土地市场有如此高的成交，一方面政府确确实实加大三重建设。重大项目投资力度很大，需要财政支持，所以政府的财政投资力度加大，对于土地财政的依赖程度加大很多，主动推地欲望很强。

　　需求上来讲，为什么那么多开发商拿地呢?主要还是看好东莞市场。今年东莞楼市有一个特点就是本土开发商开始反应过来，过去这几年本土开发商对于东莞楼市不看好，纷纷往外走，去四线城市、省外城市拿地，现在纷纷回来东莞补偿一下，过去可能看走眼，现在觉得东莞还是不错，所以很多开发商都补偿了，外来开发商则还是继续进来，这就造成供求翻倍的结果。

　　今年东莞土地价格涨了12-13%，我们预感未来东莞的房价上涨动力还是很强，因为地价在上涨，这对于后市判断还也有比较强的支撑，价格上涨12-13%也是因为有很多优质地块出让，经济发达强镇的优质地块还是有很多，这也造就了今年的很多单价高价地。