中原车德锐：2014东莞楼市继续上涨 改善型需求将释放

　　2014年楼市继续上涨

　　从2005年开始，楼市每年都是调控年，但无论如何调，楼市趋势还是依然如旧，一直往上走。过去的调控是头痛医头，脚痛医脚，更多就是一刀切，行政干预，计划经济的调控。但2014年政策的运行不能用“调控”，而是要用“改革”，过去“调控”，2014年就是“改革”。什么是改革?机制变化，不是头痛医头，不是一刀切，而是市场化、疏导，很多调控政策不是针对房地产，而是在机制上改革、分流，所以我们要用这种眼光看待房地产的变化。

　　政府如何改革，房产税是一个长效机制，试点城市多一点，点数高一点，1-2个点现在是没有用的，所以点数一定要加大，这是机制之一;明年6月份会出台不动产登记条例，在这之前肯定会有很多干部房进入市场，进入流通，不动产登记条例很厉害，一定会增加市场房源供给。我们老说增加供应，那就必须要在二手房上想办法，不动产登记条例会促使二手房源增加，提供给想买房人需求的满足;银行会重新评估房地产行业和市场的风险评估，一线城市房价太高，泡沫太大有风险，政府调控压力也很大，对于一线二线城市风险看法有一点高位，可能贷款要缩一缩;

　　城镇化问题的关键是在户籍制度改革，为什么说“改革”，改革就是从其他地方搞房地产，在无形当中对房地产形成一个疏导或者分流，城镇化户籍改革也在一定程度上会让一二线城市慢慢被挤出，去三四线城市，因为户籍收紧，北上广深这些用户以后去中小城市的大门都打开了，变成市民是很容易的事情，各方面的保障体系都没有问题，所以户籍改革会对房地产大格局有变化。

　　新一届政府深化改革之后，可以看到股市上涨动力很强，应该也可以看到资本市场政策的扶持态度，一定程度上一定会分流房地产投资需求，面对如此高位的房价，风险那么大，调控力度那么强，投资股市比较好，因为整个经济的信心，政府信心很强，所以股市上扬的态势是确立的。

　　这些因素就造成对2014年宏观层面看待整个房地产行业的一些局势，一些变化，更多用“变革”“改革”的方式看房地产调控，来做一些预判，全国楼市整体上来讲是降温，也是分化。从政策来看，包括城镇化的需求也是要对一二线城市收紧，要让需求、资金、技术流向三四线城市，这种推动就是分化，包括房地产政策调控也是分化，一二线城市收紧，三四线会放松，这是城镇化推进必须要做的东西。

　　对于价格的看法，我仍然觉得价格很难撼动高位运行， 一二线收紧会有一点点回落，但价格滋生能力很强，因为货币量发行很大，人民币升值还在持续，外部进来也没有办法，支撑楼市资金量很充足，这些钱还是会进入中国，对于价格来讲还是很强，这是对于全国楼市的大体看法。

　　在大环境背景下东莞看楼市，又是另外一个景象，很多年经验告诉我们全国楼市怎样，好还是坏，不好的时候东莞楼市反而很好，所以东莞楼市有自己一些特质，有自己的特点在，全国楼市降温的时候东莞楼市行情还是非常旺盛。

　　我判断东莞楼市行情是量价齐升，而且价格的增长幅度要比今年大，今年增长5%-6%，明年预计8%-10%，当然没有那么精准，但我想说比今年乐观一些，对价格的判断，涨幅要比今年乐观一些;成交量没有今年那么大的涨幅，但应该来说10%-15%的涨幅可以预见到。

　　为什么有这样的判断?成交量可以增长10-15%是因为我们认为明年的供应量还会加大，徐总也说到，下半年竞争很激烈，我们分析东莞特质里面有一个观念就是供应量的放量一定会刺激需求释放，东莞800万的常住人口中，越来越多人愿意留在东莞安家置业，面对这些人口，很多城市比较过，起码有十万套住房才够，现在东莞才6、7万套，所以扩容空间很大。问题在于这个城市的吸引力、归属感、稳定性是不是持续加强?我们看到越来越多人愿意留在东莞，而供应量变大会刺激需求的释放。

　　外溢的趋势还是会加速，比今年可能会更加猛烈一些，特别是临深、水乡片区。

　　品牌开发商的集中度还会加大，他们会继续在东莞耕耘，他们有很强品牌号召力，很多粉丝跟着他们，只要他们供应量多一点，价格让利多一点，拉动需求很容易。

　　二三级联动在今年做的很好，明年中介公司还会搞大，做一手房钱快，多，轻松一点，很难改变中介的心态。

　　二三线的镇区发力，一线镇区在收紧，无论供应还是成交都在下滑，二三线未来项目很多，而且我们判断他们是后起之秀，需求旺盛，项目不多，就这么几个项目，需求完全可以满足这些供应。