星彦深度解读近期地产政策：调控具有双重目标

核心提示：2009 年7、8 月份房地产政策进入微妙的微调期：

1、7月上旬银监会下发通知要求严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇；

2、8月5日央行发布货币政策执行报告，首提对宽松的货币政策“动态微调”；

3、8月19日，由于频现高价地，国土部主导的土地市场监测与监管系统开始工作；

4、8月23日，国土资源部表示，下半年将严查囤地未建现象。

星彦观点：

1、房地产是宏观调控的重要工具，房地产政策的导向是由宏观环境的需要决定的；当前政府在房地产调控上具有双重目标，一是扩内需，一是促民生，不能寄希望于因扩内需而执行的宽松政策长期延续；

2、进入下半年，一方面经济企稳，一方面房价上涨过快导致民怨，政府逐渐偏向兼顾民生，有控制投机，防范风险之意，政策有轻度转向的苗头；

3、政府释放出对信贷巨幅增长引发通胀隐患的担忧信号，虽然近期政策大幅调整的可能性较小，但房企对此必须有足够的重视，不能太过麻痹；

4、目前二套房贷严格执行对深圳购房需求未造成极大的冲击，但如果加上以下两个未来可能的政策调整，其组合效用则可能引发房地产市场再次波动，必须十分关注。这两个可能的政策调整，一是加息，如果CPI大幅增长且GDP增速较快，则明年加息不可避免；二是税费优惠政策取消，如果房价继续高涨，投机客过多，则年底到期的税费优惠政策，尤其是营业税优惠政策可能不再续期。

政策：关注风险，重申二套房贷严格执行

《银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，提出要加强房地产行业形势研判。密切关注经济周期、市场波动、资金链松紧、居民预期变化等可能给按揭贷款业务带来的风险。强调要严格贷前检查和按揭贷款发放标准。采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。重申要坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。

解读：2008年年底，经济危机之下，政府重视房地产在经济下滑期间的稳定器作用，需要盘活“房地产”以扩大内需，因此房地产政策环境处于极度宽松的状态，二套房贷、营业税等政策基本未得到认真执行和有效监管，这一时期政府对市场的灵活操作采取“默认”态度，政策处于“放”的状态。

进入2009年下半年，经济企稳，房地产稳定器作用的重要性减小，另外，房价过山车式的上涨，投资需求比例大幅增加，隐含金融风险，同时也引发民怨，因此政府对之前“默认”放松的政策，开始采用“收”的策略，重申严格执行二套房贷，防范“假按揭”、“假首付”，以期稳定疯狂上行的市场，防范风险。

从政策效果看，下发严格执行二套房贷之后，消费者心态受到一定的影响，投资需求受到一定的抑制，但由于仍有三大因素的支撑，市场并未受重大打击，趋势并未逆转。这三大因素，一是整体政策环境依然宽松，低利率及低税费政策没有改变；二是流动性依然充足；三是人们对城市发展前景及地产增值空间依然信心十足。