高盛哈继铭：房价跌就这一两年的事儿

　　主持人：那你觉得现在采取措施是对的吗?

　　哈继铭：从过去的一年来看，应该说这个投资率，刚才说的超过50%，是根据统计局已经公布的去年三驾马车各自对GDP的推动力，我们自己测算这个结果。统计局已经公布的数据呢，是目前为止，只是涵盖了2012年，2012年的时候，这个投资率是48.7%，也就是说在这个过去的一年当中，这个比率没有改善，反而有所提高的。那么接下来会怎么样，我们拭目以待，我们可能两会之后会看到政府的一些具体的经济措施，希望是能够看到在未来的一年或者两年当中，这个比例有一个下降。

　　主持人：您刚才分析当中，您还说到除了债务的泡沫有可能会破裂之外，还有一个土地的这个泡沫。您认为与之相伴随的土地和房地产市场的泡沫，也有很大的风险?

　　哈继铭：我觉得政府对于债务率的上升引起了高度重视，所以去年看信贷的增长以及这个去年整个年终的几次利率的上升，都显现出央行和政府都比较重视如何来防范债务泡沫这个进一步的扩大。但是依然要求经济增长较快，那这时候你巧妇难为无米之炊，你必须也需要从其它的渠道获得资金，所以我觉得去年的话，换了一种方式，对于房地产的价格的控制，不如之前那么的强硬。所以这个房地产的价格上升，使得地方政府能够以更高的价格出让土地，我们看到去年这个高价地频频在显现。也就是说无论是债务泡沫还是地产泡沫，这两个泡沫可能是按下葫芦浮起瓢，关键就在于为什么让经过增长那么快?增长那么快的话，你必须以某种方式获得资金，但这两种方式都是有风险的。

　　房价下跌无可避免也就这一两年的事

　　主持人：那土地泡沫，接下来您的判断到了一个什么程度?有破裂的风险吗?

　　哈继铭：我觉得有几个因素，可能会使得中国的土地和房地产的价格出现调整。一个就是我刚才说的人口因素，因为过去中国在50、60年代生育率很高，但是到了80年代开始，生育率极度的下降，那么这就导致了这个到了80、90年代的时候，中国有工作能力的人在社会当中的占比很高，而且在不断的上扬。但是这些人对未来没有一个安全感，他们只能有一个孩子，所以在他们能挣钱的年代，他们首先想到的不是花钱，而是怎么存钱，存钱的一个最重要的方式就是买房子，这是中国老百姓储蓄的一个最重要的手段，也被认为是最可靠的手段。但是等这拨人就所谓的中国婴儿潮未来退休以后，他们就失去了购房的动力，尽管他们的下一代也许还能够，但是人数上要少于他们的父母辈，而且可能很多未来下一代，可能不需要买房，因为他知道早晚他从父母那就能继承房子。所以那个时刻的到来，也就伴随着房地产需求的急剧的下降。

　　主持人：那个时候，什么时候到来?

　　哈继铭：那个时候根据我的测算，其实2015年是中国有工作能力的人，在社会当中的占比达到最高点的一年。

　　主持人：已经开始拐点下降了?

　　哈继铭：对，也就是一两年的事情，那么这是一个因素，人口因素。另外还有就是这个全球货币政策的专向

　　主持人：这个逻辑，房地产市场的这种下滑，您觉得是必然会发生的吗?

　　哈继铭：我觉得是必然发生的，这是无可避免的，因为刚才说的这两个因素，我们都是没有办法逆转的，至少短期内不能逆转。人们说我们这个改变计划生育政策，可以生二胎，是不是可以缓解人口结构?我说20年后也许可以，短期内不可以。

　　主持人：但是你是不是没有把城镇化的这种哈出考虑进去?

　　哈继铭：对，城镇化实际上我觉得将来的速度一定是要，正常情况下应当是放缓的。因为城镇化和老龄化有密切的关系。

　　第二，这个真正的城镇化，真正意义的城镇化，不是一个把人从农村引进到城市的一个过程，而是引进来以后，如何让他在城市里永远待下去，真正实现人的城镇化的一个过程，所以这就伴随着一系列的改革。估计一个农民要实现城镇化，可能是需要近十万人民币这么一个投资。那中国有差不多2亿6千万的已经在城市工作和生活的农民，尚未取得户籍，如果让他们一个晚上都城镇化，那就需要26万亿，相当于2012年GDP的一半，那这个钱是不可能一下子出的。

　　所以城镇化一定是一个渐进的过程，一定是伴随着经济增长的一个自然的结果，而不是可以人为在不断的推进的。

　　主持人：所以回到刚才的问题上，你觉得城镇化并不能成为支撑房价、支撑房地产市场的之支柱对吗?

　　哈继铭：没错，我觉得城镇化要想让它成为一个解决经济问题的灵丹妙药，那是有一点对城镇化期望过高。