合富：成交明显回暖 价格整体平稳（前三季度）

2009年前三季度商住用地供求情况

商住用地全市供求特征分析

1.1 总体供求量同比往年明显下降

09年前三季度东莞全市共成交商住地28宗，成交总面积为97.4万平方米，成交总金额为36.7亿元，同比08年的29宗、142.6万平方米、57.6亿元都有一定的下滑，而同比07年的成交量更是大幅减少，主要是今年的商住地供应量明显减少。09年前三季度全市商住地共供应32宗，供应面积为115.8万平方米，同比08年前三季度的197万平方米的供应量大幅减少41%。08年楼市情况持续低迷，商住地流拍不断，进入09年后政府刻意减少商住地的供应量。

2007－2009年前三季度全市商住地成交情况表

1.2 第三季度优质用地供求增加，地价溢价明显 

09年上半年的商住地成交量非常小，仅为29.2万平方米、12.7亿元。进入第三季度商住地成交量明显增加，单是第三季度商住地的成交面积就高达68.2万平方米，占今年前三季度总成交量的70%。而地块的成交价格在第三季度也得到明显的提升，上半年的商住地成交基本都是以起拍底价成交，但是进入第三季度后，成交地块溢价明显，第三季度成交的12宗地块中共有8宗是溢价成交的，最低的溢价29%,最高的溢价高达162%。这主要是进入第三季度之后，优质商住地的供应量比起上半年明显增加，加上上半年楼市存货的快速消化，大部分开发商的资金压力减缓，购地意愿增强，使得地价不断抬高。

09年前三季度由于后期优质地块的成交拉升了整体的地价，前三季度商住地平均的楼面地价为1714元/平米，同比08年的1668元/平米小幅上升3%。而城区的地价则比去年明显提升，如南城东骏路地块，去年两度遭遇流拍，今年以高于起拍价142%的高价成交，体现出土地市场的明显好转。

1.3 商住地成交面积大朗镇最高，楼面地价莞城最高

09年前三季度全市成交的商住地分布在18个区域，排名前五的分别是大朗、凤岗、桥头、虎门和万江区，成交面积最高的是大朗镇，远远高于其他区域的成交量，为23.7万平方米。虽然大朗镇的商住地成交面积最大，但是仅有一宗地块成交，这宗地块位于大朗镇大井头村，单宗面积高达23.7万平方米，为近两年内成交单宗面积最高的商住地块。该地块最终被鹤山市碧桂园物业发展有限公司以总价6亿元夺得，楼面地价为1690元/平米。估计地块将会被开发成别墅产品为主的大规模项目。

合富东莞公司市场研究部数据显示，09年前三季度楼面地价排名前五的区域分别是莞城、长安、大岭山、南城和塘厦。最高的区域是莞城区，为4847元/平米。莞城区前三季度仅成交一宗商住地，地块位于莞城体育路，面积为53715平米，经过激烈的争夺后被深圳龙光地产以超出起拍价162%的高价拿下，成为09年全市楼面地价最高的地块。而楼面地价排名第二的区域是长安镇，3月份成交的一宗长安咸西村地块楼面地价高达4501元/平方米，但是其总价已经包含了地块上已经建好的建筑物，总建筑面积为6万平方米。