瑞峰置业发布2015年4月第一周东莞楼市报告

　　一、导读

　　1、宏观环境：一二线城市成交升温 “温8条”购房补助引起热议

　　全国：“330新政”出台对改善型客户的入市起到极大的促进作用，是自限购限贷以来最有力度的一次放松。温州是“330新政”后全国首个公布地方细则的城市，出台的“温8条”中的“对首次购房进行补贴”一条引起热议，政府干预托市的意图明显，超出了330新政所涉及的范畴，后期不排除更多其他城市进行跟进或参考，地方救市力度也将逐步加大。

　　纵观新政出台后的全国各地楼市，受影响比较大的都是在大城市，尤其对改善型需求比较旺盛的一二线城市来说，新政成为拉动购房需求提升的利器，成交量明显升温;同时刺激标杆房企全面回归一线及领先二线城市的核心区域进行土地储备，扩大布局。而三四线城市而言，由于产业空心化、人口外流等因素影响，改善性物业的需求释放仍然有限，市场提振的力度较弱，仍面临着相当大的去库存压力。

　　2.新增供应 ：供应集中在临深片区 节后或迎来供应的小高潮

　　4月首周适逢清明小长假，房企推货节奏有所放慢，全市仅有4个项目新增供应，其中住宅项目有3个，共新增313套，面积约3.66万㎡，同比下降62%;非住宅新增115套，面积约0.14万㎡，为怡安皇庭车库供应。从推货节奏来看，上周3大住宅项目加推皆采用“少量推货”策略，表现在金凯水都伯爵公馆加推81套87-278㎡新品、保利中惠中央公馆新增62套85-143㎡产品、凤岗永江臻萃园推出170套72-158㎡新品上市。

　　清明节假期过后，在一系列利好政策的催动之下，房企推货热情将大幅提升，东莞楼市或将迎来供应的小高潮;同时相信为备战“五一”市场，房企推货节奏会逐步加快，新增供应或将呈现增长之势。从上周拿预售证项目来看，达鑫·江滨新城、碧桂园翡翠山、宏远康城假日、大运城邦、北大资源御城、三正瑞士半山均近期将有住宅产品加推，而万江华南国际采购中心商业写字楼项目即将以商铺产品首发入市。

　　3、成交情况： 银四开局成交趋旺 新政下投资类产品持续热销

　　虽然有清明前后不买房的讲究，但小长假对东莞楼市成交的影响有限，上周除了清明当天(4月5日)成交较为萧条，仅有34套商品房成交之外，其他六天成交皆在200套以上。从整体上来看，因有南部湾万科城、常平盛都花园等项目集中签约的支撑，东莞楼市成交依然处在高位水平上运行。

　　据瑞峰置业市场研究部监测数据显示：东莞上周共有1267套住宅成交，面积约13.34万㎡，基本和3月末周“翘尾”的成交量持平。虽有清明休市传统，但由于3月底的政策“暖风”效应正逐渐显现，二套首付下调、满二年免营业税等利好政策带动了客户层面的松动，“银四”开局尽管恰逢清明小长假也显示出趋旺的局势，对于4月东莞楼市行情，我们有理由相信成交不会差，有望实现“银四”，成交量甚至超过3月份。

　　非住宅方面，投资类产品备受欢迎，如万科中心、厚街万达广场的商业性质公寓产品持续热销，还有常平盛都花园125套的办公产品的鼎力相助，上周395非住宅产品成交，面积约2.07万㎡，环比上涨28%。

　　4、成交均价：低价项目成交的冲击 均价再次被拉下 “九千”神台

　　从周走势来看，东莞楼市均价受个盘成交影响，房价走势波动较大，在连续三周的9千上运行后，上周住宅均价再次跌回“8”字头，均价8673元/㎡，环比下滑6%。主要是因为常平的老项目盛都花园以异常低价(2331元/㎡)集中签约，周成交133套对整体均价拉低效果明显，而盛都花园售价如此之低的原因是：盛都花园为几年前的旧盘，目前并没有新品在售，当时以协商的价格成交，上周部分房源进行补办网签手续，所以导致价格异常低于正常市场价，不具有代表性;幸运的是畅销项目南部湾万科城签约量依然不俗，上周网签成交143套(10570元/㎡)，让住宅均价没有出现大幅度下滑，若剔除常平盛都花园的成交，东莞住宅均价仍在9000大关之上。

　　二、东莞房地产市场

　　1、楼市成交

　　1.1总体情况：银四开局成交趋旺 新政利好支撑住宅成交平稳运行