东莞公寓成交低迷消化周期反弹 部分镇区库存高企去化艰难

    降息、330新政等相关政策的出台，使东莞楼市逐步走出低迷状态。进入5月份，整体住宅库存压力得到部分缓解，住宅消化周期从近12月下降到10.77个月。但作为住宅产品中面积较小的公寓，去化速度却似乎在严重拖后腿，消化周期由年初的17个月反而上升至18.2个月，公寓签约尽显低迷态势，且部分镇区出现库存高企情况。

   公寓市场成交低迷 消化周期反弹

   据了解，东莞公寓在2006年和2007年供需达到高峰，2008年的市场波动之后，投资性需求减少，开发商开始大幅减少公寓项目的开发。到了2012年，东莞楼市活跃，开发商争先抢后开发公寓，而这股热潮也一直延续到了2013年。

厚街万达效果图

    进入2014年开始，由于受到东莞扫黄、整体经济下滑等因素影响，其库存量消化周期开始快速上升，直至年底厚街万达、万科中心等项目入市快速走货，才使其有所回落。但截至2015年5月，公寓成交却重新回到颓势，无论是成交量和成交均价都不太理想，消化周期也出现反弹。

    房掌柜据中原市场研究部数据显示，截至2015年4月30日，东莞全市共有约78个项目有公寓产品在售，存量套数共9411套，主要集中在主城区、滨海片区、松山湖片区等人口经济较为集中发达的区域。

    14年底供应量的持续放量，使公寓高库存压力凸显，且市场签约情况遭遇滑铁卢。合富辉煌东莞公司发展研究部副总经理李兴旺告诉房掌柜，东莞公寓之所以成交持续低迷主要有两方面原因，一是东莞整体投资环境趋弱，公寓出租回报率低，大部分投资客减少对公寓投资热情；二是整体市场需求也在降低，扫黄后东莞外来务工人口的流失，导致公寓租售需求量都在减少。

    据房掌柜了解，除去投资风潮减弱和市场需求小因素，相比洋房优势几近没有，也是公寓去化缓慢的重要原因。中原地产市场研究部监测数据显示，15年入市公寓产品大多备案为商业性质，而商业性质产品首付要5成，且公寓产品一般带非毛坯修，产品单价一般比同区域毛坯洋房高。

    以城区公寓与洋房做对比，一套50平单价10000元/㎡商业性质的公寓，首付5成为25万元。而一套90平洋房单价9000元/㎡，首付3成是24.3万元，更何况市场洋房普遍打出低首付口号。

   城区以消化存货为主 镇区公寓库存高企

    一般来说，中心城区向来是公寓市场的热点区域，对公寓的需求较大，也是东莞房企开发公寓项目的兵家必争之地。但是，随着东莞城区后续可开发土地的日渐稀缺，东莞公寓产品新增供应量也相应减少。