兰州市地基下沉住房变危房 法院判令开发商拆除重建

　　三、被告兰州某房地产开发有限公司自2013年7月起向原告104户住户按每月每平方米9元发放过渡费至新楼建成交付时止。

　　审理期间再次鉴定权威建议“拆除重建”

　　本案在审理过程中，103名原告再次提出鉴定申请，2014年5月23日，法院依法委托甘肃省建筑科学研究院对涉案楼房的整体安全性及是否符合居住使用功能进行鉴定。2014年9月12日，甘肃省建筑科学研究院对该住宅楼作出的鉴定结论为，该楼属抗震不利地段、加固难度较大，建筑总高超限、层数超限……并建议拆除重建。

　　法院另查明，2013年7月18日，兰州市城关区地质灾害防治领导小组、兰州市城关区人民政府靖远路街道办事处向原告发出《紧急通知》，要求该楼的住户主动搬迁，自行过渡，过渡期每户居民每月发放过渡补贴1000元。通知发出后,住户陆续搬离,至原告起诉时仍有部分住户未搬离。

　　此外，法院在审理过程中又多次向未搬离住户发出搬离通知，现住户已全部搬离。自2013年7月起兰州市城关区人民政府垫资向该楼住户每户每月发放1000元避险费至今。

　　案例点评

　　广东深大地律师事务所 黄纲律师

　　案例中出现了涉及房屋结构安全的质量缺陷，是房地产领域法律争议中相当极端的情况，建筑工程方面的质量纠纷与医疗损害责任纠纷类似，都是专业技术性较强的特殊类型案件，因此开发商单凭“竣工后工程质量经鉴定机构鉴定显示为合格”的抗辩理由不可能轻而易举的摆脱责任追究的不利后果，开发商“引起地基下陷的原因是业主未对供热系统进行有效维护，且未交纳2%-3%的维修基金，导致无基金维修所致”的说法也完全没有符合逻辑的因果关系，不被法院采信在所难免。从法律规定上来说，在房屋建筑的结构安全方面基本上只有因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业才有机会免责。

　　最高人民法院的商品房买卖合同纠纷司法解释第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，最高院的这个司法解释以“是否严重影响正常居住使用”为标准来判断商品房质量问题是 “可行使合同解除权的严重质量问题” 还是“承担一般保修责任的质量问题”，本案例中兰州市城关区地质灾害防治领导小组、兰州市城关区人民政府靖远路街道办事处向住户发出《紧急通知》，要求该楼的住户主动搬迁，应该说情况还是非常严重的。建设部发布的《房屋建筑工程质量保修办法》要求发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。该办法中明确“地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限”，由国务院发布的《建设工程质量管理条例》也规定了在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。无论是行政法规还是部门规章等各层级的规范性文件中，对此都有比较严格的规定，在此背景下，作为建设单位的开发商几乎没有可能抗辩成功，本案法院认为被告房地产公司出售给原告103名业主的商品房在合理使用年限内出现了经鉴定机构鉴定为不适宜维修需拆除重建的严重质量问题，被告应负全部过错责任，法律明文规定，商品房在保修期限和保修范围内的质量保修由开发商负责，开发商支付的保修费用由质量缺陷的责任方承担，购房者不承担保修责任。房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限一般为50年，该住宅楼房目前仅使用10余年，尚在保修期内，因此，被告不得以原告未缴纳维修基金为由在楼房出现问题后怠于履行维修责任。