欧阳捷：现在二手房比新房贵，房价还要扭曲到何时了？

国内买房受限，很多投资者失去购房资格，很多城市的房价要么受限、要么已居阶段性高位，投资价值大为降低，这恰恰契合了“房住不炒”的政策逻辑。

　　但是，依然有不少朋友留恋国内楼市，特别是在一些炙手可热的中西部城市。

　　当前国际环境不利，美国政治不确定性很大、金融体系有重大风险，一旦出现崩盘，将拖累全球包括国内股市、债市、汇市、楼市；如果国内楼市有好的投资机会，判断精准、时点踩准，可以快进快出；如果看不清楚，守株待兔、持币伺机，未必不是好的策略；如果我们想看清中西部这些后发城市的楼市走势，东部城市的现状市场，大致就是中西部城市的未来前景”。更多投资者的眼睛早已瞄向海外。

　　国内楼市再收紧，海外置业在放松，政府似乎在玩左右手互搏。

　　央行不再担心外汇储备流失了吗？

　　我们的外汇储备高达4万亿的时候，央行并不担心外汇储备太高了，在2016-2017年，人民币汇率贬值面临“破7”的时候，央行耗费了1万亿美元外储来防止人民币过度贬值，如果没有这么多的外汇储备，想打赢这场汇率保卫战至少是心里没底的。

　　我们的外汇储备究竟要多少才合理呢？

　　去年9月，央行就取消了两项旨在支撑人民币汇率的规定，如今再推动居民和企业、机构海外资产配置。显然，中美国债的利差“舒服区间”以及人民币的升值趋势，带来了海外资本的流入，现在央行已经不怎么担心外汇流失了。

　　但是，我们现在应该放松海外资产配置管制了吗？

　　放松全球资产配置是大国开放自信的表现。但是，把富人和钱留在国内，发展芯片产业、航天工业、精密机械、人工智能、万物互联不是更好吗？

　　当人们看到未来中国经济发展越来越好、居民收入越来越高、人民币成色越来越足、人民币资产对海外资本越来越有诱惑力，急于海外置业也许并不是最佳选择。

　　或许，这正是央行放松国人海外资产配置的底气所在。

北京（楼盘）竞价房转为共有产权房的楼市新政，引发舆论大讨论。政府本意是不错的，希望实现“房住不炒”，不希望出现一些热点城市曾经出现的万人空巷、摇号博彩现象，让购房者为谋取巨大利差加入“炒房”大军。共有产权房可能只是85%的产权，购房者不会获得低于限价房的房价优惠，否则政府就没有必要将限价房转为共有产权房了。

　　限价房却是100%的产权，不傻的购房者会如何选择呢？

答案不言自明。人们想要的恰恰是政府限制的。别以为有资格的购房者只是买房、不会炒房，在巨大的利益面前，变身为炒房者，几乎是无人能幸免的，这是人性的本质。共有产权房能实现“房住不炒”吗？未必。当共有产权房成为新房的唯一选择，而且其价格仅相当于周边二手房价的85%，一套房可省下数十万元之巨，人们还是会愿意在共有产权房和二手房之间选择前者。不言而喻，人潮涌动的方向一定就是利益最大的地方。虽然未来卖出共有产权房可能获利较小，但可见的利差还是会让刚需心动的。

　　其实，我们更想探讨的是，为什么会存在新房与二手房巨大的价差？这种扭曲的价差何时会被修正？

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　　限价令违背了市场经济规律

　　2017年初，我们指出：“远郊盘比近郊盘贵、毛坯房比精装房贵、二手房比一手房贵将成为普遍现象”现实早已证明了这一点。

　　众所周知，限价令只是限制了新房的价格，在行政管制各自为战、控价责任落在地方的背景下，房价倒挂现象就比比皆是了。按理说，远郊盘房价不应该比近郊盘贵，毛坯房价格更不应该比精装房贵，但是，由于城市中各个区并没有一刀切地控制房价，导致相邻区域房价出现了倒挂。虽然新房价格低于二手房，但买新房犹如中彩票，类似杭州（楼盘）最新摇号中签率仅为6%这样的事情，已是见怪不怪了，这也意味着供需比已接近20 ：1，摇号制造恐慌，本来无需买房的人也倾巢而出了，供求失衡已无以复加。急于购房的刚需无奈之下转向既破又旧却更易获得的老小区，二手房价自然也就顺势上涨了。

　　更重要的是，二手房市场是市场经济，一手房市场是计划经济，两者奇怪的在同一个城市并行，结果必然是不兼容的，而且制造了监管套利者。