越秀地产张招兴：在严政之下，房地产不会像以前那样放松

8月13日下午，香格里拉的大堂显得有些冷清，但一旁一间百来方的宴会厅却坐满了人，这些都是前来参加越秀地产2018中期业绩发布会的记者们。就像8月的香港，天气虽然依旧火热，却与冷气十足的室内形成了鲜明的对比。

　　与往常一样，这次的业绩发布会依然由董事长张招兴，副董事长、总经理及执行董事林昭远，财务总监、执行董事陈静以及投资者关系部总经理姜永进主持。

　　据媒体查阅中报了解，2018年上半年，越秀地产实现营业收入101.6亿元，与2017年同期相比，减少14.9%;毛利26.2亿元，同比减少11.8%;毛利率25.8%，同比增长0.9个百分点;核心净利润11.2亿元，同比增长7.8%。

　　销售表现方面，越秀地产上半年录得合同销售金额280亿元，同比上升40%，按全年销售目标550亿元计算，其完成进度为51%;合同销售均价约为2万元/平方米，同比上升26.1%。

　　土地储备方面，越秀地产上半年分别于广州、苏州、武汉等城市新增9幅土地，总建筑面积249万平方米。截止6月30日，越秀地产合计土地储备1822万平方米，其中位于大湾区的土储899万平方米。据姜永进介绍，上半年新增土储除了公开市场招拍挂获取之外，越秀地产还通过国企合作、二级市场收购等方式去获取土地。

　　严政下的越秀地产

　　在刚刚过去不久的中央政治局会议上，定调房地产要坚决遏制房价上涨。与此同时，不少城市也开始调控政策加码。严峻的市场、政策环境，对于房地产未来的发展显然是一个逃不开的话题。

　　在越秀地产重点布局的粤港澳大湾区、长三角以及华中区域，均为调控政策较多并且较严的地区，这对越秀地产完成销售目标造成了一定的阻力。姜永进对此表示，调控政策确实在一定程度上影响了越秀的推盘节奏。

　　面对调控，越秀地产将今年全年可售货源调高至1050亿元，如果按照年初预计的54%的去化率，越秀地产今年可完成的销售额应在567亿元，略超全年目标。越秀地产亦表示，全年目标依然是550亿。

　　据姜永进介绍，目前国家对房地产的调控比较严厉，市场存在一定的不确定性，考虑到公司土地储备比较充足，足够未来3-5年的发展，未来在投资决策上将贯彻谨慎投资的策略，提高投资的标准。

　　事实上，越秀地产谨慎投资的策略已经体现在上半年的土储获取上。2018年上半年，越秀地产共获取9幅地块，总建筑面积249万平方米，按权益比例建筑面积74.3万平方米，权益比例为29.84%。而在2017年，其新增19幅地块，总土地建筑面积505万平方米，按权益比例建筑面积211万平方米，权益比例为41.78%。

　　值得注意的是，在越秀地产上半年新获取的9个项目中，有两个项目越秀地产权益占比仅9.5%。姜永进指出，这两个项目是与越秀产投之间的合作项目，余下的90.5%的股权是由越秀产投基金持有，未来在适当的时候，越秀地产会进行回购。姜永进同时指出，这两个项目较大，若越秀地产全部持有，会影响到新项目的获取。

　　在分摊投资风险的同时，越秀地产还将加快资金的回笼速度，其中包括加快项目开发速度，提高周转率，加快销售现金回流等等策略。这种目前已在行业内获得大部分认可的快周转做法，似乎也预示着越秀地产正在“存好干粮好过冬”。

　　数据显示，2018年上半年，越秀地产拥有现金258.3亿元，与2017年底207.9亿元相比，增加24.2%;资本负债率44.5%，与2017年底相比下降1.1%;净借贷比率64.3%，与2017年底72.8%相比，减少8.5个百分点。

　　不过，因国内去杠杆以及美元加息等因素的影响，越秀地产的债务结构也发生了变化。在2017年底，越秀地产人民币借款+债券共占总借贷比例为77%，如今这一比例已降至60%。而美元债则从7%的占比，提升至21%。

　　虽然在融资工具上做出了相应的调整，但是在大趋势的变化下，越秀地产的平均借贷利率无可避免的从4.3%升至4.82%。

　　地产新业务

　　在地产主业之外，越秀地产的新业务策略也受到了媒体们的关注。在新业务策略方面，越秀地产主要分为4大板块，分别为城市更新业务、养老地产、长租公寓以及地产+业务。

　　其中，越秀地产对城市更新业务可谓寄予了厚望。据林昭远介绍，城市更新方面，越秀地产的重点是围绕着轨道交通，轨道交通建设的过程带来的城市更新、城市升级是越秀地产主打的方向。越秀地产正在推进和广州市有土地资源的国企合作。