任泽平：全球房价大趋势 及房价走势的因素及规律

1.3 美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显

　　以美元计，1970-2017年21个经济体房价涨幅发生明显变化，且美元房价涨幅与美元名义GDP增长存在一定相关性。如果一经济体货币超发较美国严重，则货币将对美元贬值，因此本币房价大幅上涨并不意味着美元房价大幅上涨，在全球来看并不一定具备投资价值。依据美元房价涨幅，可大体分为四类：一是累计涨幅超过40倍或年均增长超过8%，仅新西兰1个。二是累计涨幅25-30倍或年均增长7%-7.5%，有澳大利亚、英国、西班牙、中国香港、挪威、爱尔兰、荷兰等7个经济体。三是累计涨幅10-20倍或年均增长5%-6.6%，有加拿大、比利时、法国、日本等10个经济体。四是累计涨幅低于7倍或年均增长4.5%以下，有韩国、德国、南非等3个经济体。与本币房价涨幅相比，变化最大的是南非，1970-2017年本币房价涨幅高达85.2倍，但美元房价涨幅仅为3.6倍。此外，瑞士本币房价涨幅仅3.7倍，但美元房价达20.1倍;意大利本币房价上涨34.4倍，但美元房价涨幅缩至11.9倍;德国本币房价上涨2.6倍，美元房价上涨6.5倍。

　　从相关系数看，23个经济体美元房价增长与美元名义GDP增长的相关系数仅为0.21，相关性较弱。但如果剔除美元名义GDP增长69.5倍、美元房价上涨仅5.2倍的韩国，剩下22个经济体的相关系数则达0.48;剔除韩国、马来西亚、泰国，剩下20个经济体的相关系数为0.54。这表明，从全球地产资产配置的角度看，一个经济体美元房价增长与美元名义GDP增长的正相关性大体上是成立的。不同经济体的美元房价长期走势差异也可以类似本币房价上期走势进行相应因素分解，区别在于通过汇率机制剔除了一个经济体相对美国的货币超发因素。

　　从近期看，2010-2017年全球48个经济体美元房价涨幅与美元名义GDP涨幅高度相关，两组数据相关系数达0.80。2010-2017年，48个经济体美元房价累计涨幅的平均数为10.4%、中位数为1.2%，美元名义GDP涨幅的平均数为15.7%、中位数为9.1%。其中，美元房价涨幅超过70%有冰岛、中国香港、印度、菲律宾、新西兰，与之对应的美元GDP涨幅分别为79.6%、49.3%、56.8%、57.1%、40.4%;而涨幅为负且居前的有俄罗斯、希腊、西班牙、意大利、巴西、南非等，与之对应的美元GDP涨幅为3.4%、-33.1%、-8.4%、-9%、-6.9%、-6.9%。

　　2 一国内部哪个区域房价涨幅最大：人口流入的大都市圈

　　2.1 英国：伦敦房价50年106倍，内伦敦涨幅更大

　　伦敦有三个范围：伦敦城(Cityof London)、大伦敦(Greater London)、伦敦都市区。伦敦城即伦敦金融城、面积很小，一般意义上的伦敦指大伦敦地区，包括319平方公里的内伦敦和1254平方公里的外伦敦，土地面积合计1573平方公里、占英国的0.6%，当前GDP占英国的20.1%;伦敦都市区则由大伦敦及周边地区组成。由于城市规划问题等造成大城市病突出，英国政府一度控制伦敦特别是内伦敦人口、在二战后外迁产业、大量建设新城，1941-1991年伦敦人口从862万降至639万，后回升至2017年的882万，当前占英国人口比重为13.4%。但在经济作用下，伦敦周边地区人口长期集聚，1931-2001年英国东南地区人口从不到1300万增至1800多万，占比从27.5%增至31.1%。

　　大伦敦地区最近50年房价涨幅达106倍，远超英国、英格兰地区房价平均涨幅(61、70倍)，和英国名义GDP涨幅(49倍)。根据英国国家统计办公室(ONS)数据，1968年4月至2018年3月，大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至47.19万英镑/套，涨幅达105.8倍，年均涨幅9.8%;英格兰地区房价从0.34万英镑/套上涨至24.09万英镑/套，涨幅达69.7倍，年均涨幅8.9%;英国房价从0.36万英镑/套上涨至22.41万英镑/套，涨幅达61.3倍，年均涨幅8.6%。而同期(1967-2017年)英国名义GDP上涨48.7倍、年均增长8.1%，房价涨幅明显跑赢名义GDP增长。

　　分阶段看，大伦敦与英格兰、英国房价涨幅在1994年之前非常接近，但在1995年后波动明显加大，特别是在2008年全球金融危机之后。1968-1994年，大伦敦、英格兰、英国房价涨幅分别为15、14.7、14.6倍，差异较小;但之后至2018年3月，房价涨幅明显分化，分别为5.3、3.5、3倍。受2008年金融危机影响，2009年4月大伦敦、英格兰、英国房价同比下跌16.6%、15.0%、14.9%;之后，在货币刺激量化宽松背景下，房价逐渐回升，至2018年3月年均增速分别为7.5%、4.5%、4.1%。

　　从伦敦都市区内部看，大伦敦房价涨幅位居首位。1995年1月至2018年3月，大伦敦房价上涨5.34倍，明显高于Kent、Windsor and Maidenhead、Hertfordshire、Essex、Surrey等周边地区4-4.5倍左右的涨幅。此外，该时期英国第二大城市伯明翰房价上涨仅3倍，明显低于伦敦及周边地区涨幅。该时期(1994-2017年)，英国名义GDP和M2余额分别上涨1.6、3.5倍。