任泽平：全球房价大趋势 及房价走势的因素及规律

　　从大伦敦内部看，内伦敦核心区域房价涨幅更大。1995年1月至2018年3月，内伦敦房价从7.83万英镑/套涨至57.9万英镑/套，上涨6.4倍;外伦敦房价从7.30万英镑/套涨至2018年3月的42.39万英镑/套，上涨4.8倍。当前伦敦房价最贵是Kensington and Chelsea(134.36万英镑/套)，其次是City of Westminster(101.24万英镑/套)，分别较1995年1月上涨6.3、6.6倍。

　　2.2 法国：巴黎市房价50年33倍，涨幅超过周边地区

　　巴黎有三个范围：巴黎市(或称小巴黎)、大巴黎(包括近郊3省)、巴黎大区(包括远郊4省，又称“法兰西岛”)，土地面积分别为105、761、12001平方公里，其中巴黎大区土地面积占法国的1.8%。随着产业集聚，法国人口长期持续向巴黎及周边地区集聚，1876-2014年巴黎大区人口从332万人基本持续增至1203万人，人口占比从8.6%提升至18.8%，经济份额从1990年的28.4%提升至2014年的30.4%。期间，出于控制人口以治理大城市病的目的，巴黎市有过较长时间减少，1931-1999年从289万持续降至213万，之后回升至2014年的222万。

　　1965-2015年间，巴黎市50年房价上涨32.5倍，明显超过法国房价平均涨幅(22.7倍)、法国名义GDP涨幅(28.1倍)，年均增速分别为7.3%、6.5%、7.0%。在此之前的1945-1965年，受战后重建、婴儿潮及货币大幅超发等影响，巴黎市、法国房价分别暴涨54.1、38.3倍，年均增长22.2%、20.1%，但仍然落后于名义GDP年均增长(1950-1965年，51.2%)。

　　分阶段看，1966年之后巴黎市房价走势可分为四个阶段：1)1966-1990年，房价快速上涨期。该时期巴黎市房价、法国房价、法国名义GDP年均增长10.7%、9.3%、10.6%。2)1992-1997年，房价下跌期。由于1985-1990年左右巴黎市房地产投机旺盛、房价涨幅过大(其中1987-1990年连续4年上涨均超过17%)，巴黎市房价开始大幅下跌。该时期巴黎市房价、法国房价、法国名义GDP年均增长-6.1%、-0.4%、3.8%，至1997年底巴黎房价惨跌至1991年的69%。3)1998-2015年，波动增长期。该时期巴黎市房价、法国房价、法国名义GDP年均增长7.2%、5.0%、3.0%。其中，2013-2015年巴黎房价连续下跌。

　　巴黎市房价涨幅位居巴黎大区之首。由于巴黎市土地面积较小(105平方公里)，稍大于北京市东城区和西城区面积之和(93平方公里)，因此我们不再对巴黎市内部房价进行分析，而是将巴黎市作为巴黎大区的核心区域，分析其与巴黎大区其他区域房价的走势差异。根据法国统计局(INSEE)数据，1997年4季度至2017年3季度，巴黎市房价涨幅达2.95倍，明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍、法国平均的1.38倍，以及该时期法国名义GDP涨幅(0.8倍)。近郊三省Hauts de Seine、Seine St Denis、Val de Marne房价涨幅分别为2.03、1.91、1.88倍。远郊四省Yvelines、Val d'Oise、Seineand Marne、Essonne房价涨幅分别为1.51、1.50、1.35、1.25倍。