任泽平：全球房价大趋势 及房价走势的因素及规律

2.3 美国：纽约市房价42年8倍，皇后区表现更优

　　纽约有多重涵义：纽约市、纽约都会区、纽约联合统计区等。其中，纽约市土地面积为789平方公里，2015年人口855万;纽约都会区(New York-Newark-Jersey City Metropolitan Statistical Area，NY-NJ-PA MSA)面积约1.7万平方公里，2015年人口2018万;纽约联合统计区(New York-Newark Combined Statistical Area)由纽约都会区及毗邻都会区组成，2015年人口2372万。从人口看，由于美国经济重心向西海岸、南海岸偏移，1950-2015年纽约地区人口虽基本持续增长，但增幅84%远小于洛杉矶地区的328%，这使得纽约地区的人口占比明显下滑。期间，因人口郊区化及制造业衰退，纽约市人口在1950-1980年从789万减至702万;后因城市更新及产业转型升级等，回升至2015年的855万。

　　1975-2017年，纽约市房价上涨8.1倍，高于美国平均水平，但低于纽约市周边及洛杉矶地区房价涨幅。根据美国联邦住房金融局(FHFA)统计，1975-2017年，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区(纽约都会区分区之一)、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区(洛杉矶都会区分区之一)房价分别上涨5.6、8.1、9.5、13.9倍，年均增速分别为4.6%、5.4%、5.7%、6.6%。纽约-泽西-白原分区房价涨幅虽不及洛杉矶-长滩-格伦代尔分区，但仍显著高于美国平均水平。此外，1975-2017年美国名义GDP上涨10.5倍、年均增长6.0%，M2增长12.7倍、年均增长6.4%。这意味着，纽约市和纽约-泽西市-白原分区房价跑输同时期美国名义GDP和M2，而洛杉矶-长滩-格伦代尔分区跑赢。

　　在纽约都会区内部，纽约分区房价近35年上涨4.73倍，在纽约都会区四大分区中位居第二。除纽约-泽西市-白原分区外，纽约都会区还包括NassauCounty–Suffolk County、Dutchess County-Putnam County、Newark三个分区。四大分区房价走势基本一致，但NassauCounty–Suffolk County分区涨幅最大、纽约-泽西市-白原分区其次，然后是Newark分区和DutchessCounty-Putnam County分区，1982-2017年分别上涨5.54、4.73、3.79、3.19倍，年均涨幅分别为5.5%、5.1%、4.6%、4.2%。

　　在纽约市内部，曼哈顿区及皇后区近30年房价上涨超过2倍，高于纽约市和纽约分区整体水平。1987-2017年，纽约市曼哈顿区房价上涨2.14倍、年均上涨3.9%，皇后区(1987-2016年)房价上涨2.22倍、年均上涨4.1%，而该时期纽约市和纽约分区房价分别上涨1.41、1.43倍，年均增速大致为3%。

　　2.4 日本：六个核心城市曾36年上涨210倍

　　东京有三个范围：东京都区，东京都，包括千叶县、琦玉县和神奈川县的东京圈，土地面积分别为627、2188、13558平方公里。东京圈土地面积占日本的3.6%，2016年人口3629万，占日本的28.6%，当前地区生产总值约占日本的1/3。

　　日本人口流动分为两个阶段：在1974年前，全国人口基本持续向东京圈、大阪圈、名古屋圈三极集聚。1884-1973年，除战争影响外，东京圈人口406万人增至2607万人，占比从10.8%增至23.9%;大阪圈人口从392万人增至1636万人，占比从10.5%增至15.0%;名古屋圈人口从311万人增至918万人，占比从8.3%增至8.4%。之后则转为向东京圈一极集中，而名古屋圈人口流入流出基本平衡、大阪圈长期净流出;到2016年，东京圈、大阪圈、名古屋圈人口分别为3629、1831、1134万，占比分别为28.6%、14.4%、8.9%，该时期大阪圈和名古屋圈人口增长主要源于自然增长。东京都人口在1970-1997年人口增长停滞，主要在于东京都区产业转移、人口外迁，但东京都非都区、东京圈三县人口显著增长。

　　日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，六个核心城市涨幅更是高达210倍。在1991年房地产泡沫破灭前，日本地价除1975年调整外保持持续上涨，1955-1991年上涨82倍，超过该时期55倍的名义GDP涨幅;其中，六个核心城市地价上涨210倍，非核心城市上涨78倍。分阶段看，1955-1974年日本东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨40.6倍、年均21.7%，其他城市上涨29.6倍、年均19.7%，同期名义GDP上涨15倍、年均15.7%。1975-1991年六个核心城市地价上涨4.5倍、年均11.2%，其他城市上涨1.7倍、年均6.4%，同期名义GDP上涨2.2倍、年均7.5%。