中原车德锐：楼市四季不分明 未来数月出手好时机

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　　车德锐 中原地产东莞市策略研究中心总监

　　关于东莞滨水高尚生态居住版块的价值、现状及未来的发展趋势，我觉得可以从四个方面来分析。首先，东莞城市的发展主要是以交通为主，九十年代港九直通车推动了东莞经济的发展，当时的经济发展比较快，到了2000年以后，整个城市的发展重心往中部和西部转移。R1线、城际轻轨、高铁、广深线外，还有广深高速线，未来还有番广高速，还有环广快速干线等等，都是往中西部布局，九十年代中心是在东部，未来的十年到二十年的重心是在东莞的中西部，现在探讨的是东莞的潜力区域，也是一个大的片区。

　　第二，城区的发展。任何城市的发展，中心区和城区的发展是不断扩大的。东莞以前是一个小小的莞城，发展到现在的状态。后来东扩花了大概十年的时间，就完成了现在的布局，已经可以去到五环以外的地方。事实上现在五环以外还没有形成城区的概念，十年内，莞城、东城、万江、南城，我认为未来的十年还要不断的拓展，例如寮步已经慢慢的并入城区的概念，往南的话，道滘和厚街已经慢慢的并入城区。港口大道、东莞大道延长线的规划意义在于此，为城区的南进打下基础，目前的规划使未来的十年受益，城区不断的外延外拓。

　　第三，今天谈的是江景和水的资源，东莞本地人喜欢依山傍水，最大的资源是山，其次是山旁边的水，最好是有山有水，东莞的山比较多，因此很多的豪宅和高端住宅都是依山而居，成为很多的豪宅群，例如旗峰山、黄旗山等等。之后就是水库和湖景，形成了富人居住的区域。

　　江景和海景发展的比较慢，从石龙、万江、道滘、石碣等等，从源头开始，石龙一带的江景并不是很漂亮，包括万江的长堤等等，我认为最漂亮的一段就是万江桥和徐海桥(同音)之间，随着漂亮的江景进入大家的视野后，政府领导也慢慢的重视江景的建设后，江景就会越来越漂亮，然后才会被房地产开发商共同的发力，取得客户认同，销售量上有所体现。目前的江景不够漂亮，因此制约了江景产品的推出，目前的岸边还在做货运，水质甚至比广州的珠江还要差一些，而且旁边还有运河，一定程度上影响了东江水域水质，因此需要政府和开发商共同发力。

　　第四，未来东莞的房价会分化，城区的价格会上升到万元。厚街、虎门也好，目前都达到了九千到一万元，道滘还是处于洼地，因为道滘处于城区和广州之间，目前的价格只有五、六千元，因此回填的情况一定会出现的，因此东莞滨水高尚生态居住板块的发展潜力是巨大的。

　　东莞上半年的楼市情况，目前是否回暖，下半年楼市走势如何?回顾之前东莞的情况，最困难的是2011年的10月底到春节前，最困难的时期已经过去了。春节后出现了反弹或者是回暖，往年来说，春节会有一个月或者是大半个月慢慢的复苏，今年的情况是不同的。一回来就忙起来，客户也比较容易说服，二、三月份快速的回暖，三月底和四月份的观望情绪还是比较浓厚的，大家都希望有8.5折的优惠利率，还有就是等待五一的促销，因此四月份主要蓄客为主，五一前后，从4月27日开始，市场需求快速的释放，成交放量，一直延续到5月6日，因为黄金周长假使各个楼盘取得不错的业绩。5月7日到5月底，又出现了下滑，什么原因?因为整个上半年是以刚需为主，刚需的需求是有限的，还有部分处于观望，令得上半年一时蓄客，一时放客，不断的反复。