中原：东莞4月新政后楼市成交大幅降温 预计5月或有所上升

楼市调控进一步收紧，东莞4.10新政出台后，具有购房资格的客户量大幅缩减，市场观望升级，客户来访量下降4成，实际市场成交比新政前严重萎缩六成。全国热点城市调控预计持续加码升级，银根趋紧，在政策、资金面收紧预期下，客户观望情绪或愈来愈浓，加上后续供应充足，品牌项目入市增多，市场竞争加剧，而现有购房资格客户量有限，同时东莞二手房市场及惠州市场分流客户严重，客户资源争夺日益激烈。后市逐显严峻的形势下，房企资金回笼压力加大，预计不少开发商们会尽快抢跑市场，现金为王。据东莞中原研究监测发现，许多品牌房企项目明显加快并加大推货量，积极备战五月，楼市新增供应量明显大增，预计5月市场成交量或会有所上升。

月度关键词：观望情绪浓、实际成交大幅降温、房价趋稳

（一）新增供应状况

2017年4月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

政策收紧下开发商谨慎观望，4月新增供应量大幅下滑至低谷水平。

4月10日东莞限购升级及限转让政策出台，迅速改变市场预期，开发商们大部分在等待新政细则出台且营销方面暂无应对策略，大都持谨慎观望态度。加上东莞实行限价政策，加强物价备案管理，也会导致市场供应节奏放缓。据东莞中原研究部监测数据显示，4月东莞住宅新增供应29.47万㎡，环比下降50.69%，同比下降52.99%。4月住宅供应量已大幅下跌至低谷水平，仅次于今年春节当月。

开发商推货策略出现分化，品牌房企积极推货抢跑。

开发商推货策略明显出现分化，品牌开发商在全年销售目标的压力之下，仍然保持积极推货。尤其在政策的严厉抑制下市场需求大幅萎缩，品牌房企抢跑抢客意图非常明显。据东莞中原研究部监测数据显示，4月住宅新增供应中，万科、碧桂园、金地等品牌开发商的供应量占比全市的35%。

松山湖片区众盘云集，供应量约占全市近四成。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年4月松山湖片区供应住宅11.21万㎡，占全市比重达38%。今年以来松山湖片区受益松山湖规划利好、龙大高速取消收费以及R1线规划等利好，松山湖片区众盘云集，片区供应持续呈现活跃放量。

多盘集中放量，别墅供应井喷创近7个月新高。

据东莞中原研究部监测数据显示，继3月碧桂园帕克诺雅、融创清溪壹号、城建御河湾等8个项目集中大幅放量后，4月公寓再现零供应，市场仅有洋房和别墅分别供应18.66万㎡、10.80万㎡。4月别墅供应井喷，主要是景观资源大盘海逸豪庭大体量供应6.39万㎡拉动，另外光大山湖城、东新御珑庭和金地湖山大境合计供应4.41万㎡，由于限购限贷下别墅出货艰难，其他别墅项目保持谨慎推货。本月别墅供应量创近7个月新高，也是自去年10.6限购限贷新政后首次大幅增长。

（二）新开工状况

碧桂园高周转开发模式，4月住宅新开工量创近7个月新高。

今年碧桂园与万科开撕争坐“头把椅”，除了加快营销节奏和加大营销力度外，土地新开发进程也明显提速。碧桂园高周转开发模式，促使4月东莞住宅新开工量创近7月新高。据东莞中原研究部监测数据显示，4月住宅新开工126.22万㎡，其中碧桂园开工66.89万㎡，占全市的比重达53%，主要包括有碧桂园森林里、碧桂园澜山花园、碧桂园桂语里花园等6个项目集体开工。另外，万科东江之星、恒大江湾、卓越蔚蓝居也加快动工，预示着未来品牌集中度将进一步加快提高。