中原：东莞4月新政后楼市成交大幅降温 预计5月或有所上升

（七）后市展望

● 经济：经济增长动力放缓，经济下行压力不容忽视。

国家统计局公布数据显示，4月服务业PMI为52.6，低于3月1.6个百分点。受制造业、服务业PMI双双走低的影响，财新中国综合PMI数据（包括制造业和服务业）4月录得51.2，低于3月0.9个百分点，为10个月来最低纪录，显示增长动力进一步放缓。相比长期平均值，4月制造业生产、采购量指数、新订单指数均出现放缓，服务业新订单增速仍然偏弱，反映实体经济投资意愿现下降势头。房地产周期性回落，制造业投资或继续走弱，中国仍面临经济下行压力。

● 政策：政策调控收紧的预期正在逐步加强。

国家统计局4月18日公布的3月70个大中城市中一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回落，18个城市环比下降或涨幅回落，其他城市环比涨幅略升。值得注意的是，较多环境优势和地区优势依旧的城市依旧上涨，政策调控收紧的预期正在逐步加强。调控形式是抑制需求为主，或进一步提高购房门槛，最大调整领域可能是二套房贷，很可能提高首付和利率。

4月18日，国家发改委副主任宁吉喆表示，目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。同时也表示，一方面，对热点城市房价上涨可能会带来泡沫要加以防范、调控，从需求侧、供给侧都要采取些措施。另一方面对广大的三四线城市还要坚持去库存，因为那些地方要实现它的住房价值还要很长很长时间。

● 资金：去杠杆、防房地产风险，利率上升压力加大。

宽松的货币环境在某些时期有益于刺激经济，但也容易导致经济“脱实向虚”，大量流动性资金涌向楼市、股市，资本市场泡沫一步步加大。限购只是压制需求，尽管二套首付比例提高有利抑制房地产过度投资、炒作，但若要真正遏制投资投机需求，上调贷款利率是一个很好的手段。为金融市场去杠杆、防房地产风险，利率上升压力加大。

加上，未来美联储多次加息将会加剧人民币的贬值预期和资本外流压力，进一步施压国内的利率水平。3月底，中国人民银行行长周小川也表示，在实施多年量化宽松货币政策之后，本轮政策周期已经接近尾声，意味着中国货币政策将陆续有所收紧。

● 资金：银根收紧，信贷放款速度减慢。

响应国家提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的调控精神，防止房地产风险，多地银行已在积极加强房地产信贷总量和集中度的检测和风险管控。据从多家银行渠道获悉，中、农、工、建、交、中信银行、招商银行、北京银行等8家银行5月1日起，首套房利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%。另外各地各大银行也有不同程度的收缩信贷投放规模，审批放款速度有所减慢，银根持续收紧。

随着北京等地不断出台新的房贷收紧政策，近期上海的楼市也暗波涌动，上海的多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先的9折上调到95折甚至基准，房贷审核力度也空前严格。另外广州、福州也陆续跟进收紧银根，东莞银根收紧预期增强，据了解目前东莞已有部分银行房贷放款速度减慢。

东莞市场：

● 供应：品牌开发商积极备战五月，新增供应量明显大增。

4.10新政出台，买卖双方观望情绪浓，市场推售项目不多，但据监测发现，4月下旬至五一期间开放销售中心或样板房开放等积极蓄客的项目比较多，预计不少项目会抓住5月传统旺季抢跑市场。在政策调控进一步收紧下，市场大幅降温加剧房企资金回笼压力，而5月又是传统的购房旺季，尤其品牌房企迫于全年业绩压力将会加快抢跑，积极备战五月。据东莞中原研究部监测数据不完全统计显示，5月预计推新的项目分别有南部湾万科城、万科云城、万科中天城市花园、碧桂园东江月、时代倾城等10多个项目，楼市新增供应量明显大增，其中品牌房企抢跑现象明显，且单盘推货量均比较大。

● 客户：政策、资金面趋紧下，客户观望情绪或越来越浓。

一方面，市场持续低迷，市场看跌情绪增加，将加重客户观望。另一方面，政策调控收紧预期增强，购买资格审核加严或购房门槛持续提高，更多需求的释放将受到抑制，将进一步加浓市场观望情绪。若开发商们能积极推出各种中大型营销活动，将有利于冲淡部分观望情绪，促进成交量。

● 量价：预计5月实际成交量会有所上升，短期房价趋稳。

5月新增供应量明显大增，品牌项目入市增多，有利冲淡部分客户观望情绪，加上城区供应集中大幅放量，由于城区来访量中仅有2-3成客户没有购房资格，受限购新政影响相对较小，预计城区旺盛的潜在需求在供应大幅放量下将加快释放。另外，据监测发现，有部分项目预计在5月举办少儿才艺大赛、客户答谢会等中大型营销活动，营销重心回归本土，也将有利促进项目成交。从整体上看，预计5月楼市实际成交量环比4月会有所上升。

价格方面，预计短期房价有望趋稳。五一楼市表现可以视为楼市新政风向标，五一期间开盘定价合理的项目走货还是不俗，但出现明显涨价的项目销售“惨不忍睹”，反映当前客户对价格抗性较大。相信许多开发商会参考和借鉴，预计5月房价走势继续趋稳。

● 对开发商建议：快速积极应对，抢跑市场，回笼资金最为迫切。

全国热点城市调控预计持续加码升级，银根趋紧，在政策、资金面收紧预期下，客户观望情绪或愈来愈浓，加上后续供应充足，品牌项目入市增多，市场竞争加剧，而现有购房资格客户量有限，同时东莞二手房市场及惠州市场分流客户严重，客户资源争夺日益激烈。综合多方分析，建议开发商快速积极应对，先下手为强，趁着现在房价预期还比较稳定的情况下出货是好时机，再迟则观望情绪越来越浓。

根据新政后市场变化，我们对开发商的营销策略建议有：一、营销回归本土，联动、推广、活动等系列措施从本土客出发。二、维护好非莞籍业主及客户，为后期营销做铺垫。三、市场回归自住属性，本土需求基数小，对价格预期需重新评估。四、从现在开始培育没有购房资格的深圳客和非莞籍客户，为购房资格提前准备。四、认清市场严峻性，现在正是出货的好时机，避免谨慎观望，应积极推货对冲冷清气氛，合理定价引导客户入市。