中原：一季度东莞住宅楼市量跌价稳 预计二季度成交逐步回升

松湖及滨海片区大幅放量，临深供应量创近四年以来季度新低。

一季度，松山湖片区和滨海片区住宅供应大幅放量，分别为35.23万㎡、30.30万㎡，占全市比重分别为29.22%、25.13%。受龙大高速取消收费的利好推动，越来越多品牌房企进驻松山湖片区，今年一季度松山湖片区出现万科中央公园、碧桂园首座、融创松湖澜园等多个品牌房企项目纷纷亮相，促使该片区供应迎来大幅放量。去年国庆东莞限购限贷政策出台后，大量深圳投资客退潮，其中临深片区由于长期以深圳客主导而受新政影响最大，成交降温较为明显。成交疲软，导致推货节奏放缓，一季度临深供应明显萎缩，供应量约16万㎡创近四年以来季度新低。

别墅供应比例持续减少，公寓迎来高位放量。

据东莞中原研究部监测数据显示，一季度洋房供应97.81万㎡，环比下降48.43%，同比下降38.26%；别墅供应7.61万㎡，环比下降48.22%，同比下降58.66%；公寓供应15.15万㎡，环比下降25.55%，同比上升12.47%。2016年东莞10.6限购限贷新政对别墅市场冲击较大，开发商们明显减少别墅产品的推售比例，一季度别墅供应量占全市比重仅为6.31%。相应之下，商业公寓由于不限购不限贷，开发商灵活加大商业公寓的推售力度，而东莞公寓市场又以商业公寓主导，一季度东莞公寓保持较高位放量，占全市比重环比上升了4个百分点。

（二）新开工状况

楼市进入高周转开发模式，一季度住宅新开工活跃。

据东莞中原研究部监测数据显示，一季度东莞住宅新开工178.88万㎡，环比上升17.03%，同比下降21.78%。与历季度相比，今年一季度住宅开工较为活跃，共有26个项目动工开发，尤其是如时代南湾花园、鲁能公馆、保利东岸花园、融创晨熙花园、万科中央公园、时代水岸花园、石排碧桂园、碧桂园铂公馆等等品牌房企项目动工较快，且开工量占全市的56%。反映随着各大品牌房企陆续进驻，东莞楼市已经进入高周转开发模式。

（三）市场成交状况

2017年一季度东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

一季度受春节因素及调控趋紧影响，住宅成交持续大刹车。

据东莞中原研究部监测数据显示，一季度东莞住宅成交120.20万㎡，环比下降25.25%，同比下降60.46%。一方面，受春节假期、供应低迷影响，市场观望情绪浓，楼市人气冷清，成交较为冷淡，1月和2月住宅楼市成交持续低位放量。另一方面，在政策调控趋紧的形势下，部分客户看跌房价，新一轮观望情绪形成，同时二手房市场对一手房客户分流明显，也造成一季度楼市整体成交减弱。

两会利好及粤港澳大湾区利好规划刺激，3月市场成交明显升温。

从月度走势来看，3月东莞住宅成交65.94万㎡（合计6987套），按面积环比大幅上升220.99%，同比下降42.77%。3月成交量大步上升，究其原因：一、大量新品供应刺激需求释放。二、随着多地城市限购加码，部分客户担心东莞会跟进而失去购房资格，明显加快入市步伐。三、两会利好及粤港澳大湾区利好规划刺激，投资需求升温。

随着供应放量，松山湖片区成交一支独大。

一季度，松山湖片区住宅供应大幅放量，占全市总供应量的29%，随着供应放量，松山湖片区成交一支独大，以35.82万㎡占全市的30%，其中由于本地客持续接盘，大朗和大岭山成交表现突出。临深片区受制于高房价以及供应低迷，成交持续低位。一季度临深片区仅成交住宅13.32万㎡（合计1355套），无论按面积或套数均创下近四年以来新低。

调控升级预期加剧，首改需求加快释放。

一季度刚性需求持续释放，刚需户型成交继续主导市场。由于公寓市场供需两旺，一季度70㎡以下的户型成交占比高达22.99%。在全国多地政策调控陆续加码的形势下，东莞调控升级预期加剧，改善需求主要是首改需求明显加快释放，而再改需求、高端投资或自住需求释放严重受限贷政策抑制。据东莞中原研究部监测数据统计显示，一季度120-144㎡的产品成交比重明显上升，144方以上产品成交比重下滑显著。