中原：一季度东莞住宅楼市量跌价稳 预计二季度成交逐步回升

（七）后市展望

● 经济：经济乍暖还寒 中国仍面临经济下行压力。

延续2016年下半年以来趋稳回暖的趋势，2017年中国经济开局表现强劲。经济乍暖还寒，3月中国经济出现转弱的迹象。最新公布的3月财新中国制造业和服务业采购经理人指数（PMI）双双回落，分别低于2月0.5个和0.4个百分点，制造业和服务业增速双双下滑反映投资意愿及终端需求并未见明显改善。房地产周期性回落，制造业投资或走弱，中国仍面临经济下行压力。

● 政策：东莞实行限价，影响市场信心。

3月21日下午，东莞政府响应中央“限投资、降杠杠、防范资产泡沫”的调控精神，发布了《关于进一步规范我市房地产市场发展的通知》，通知主要内容包括调整土地供应结构，增加住房用地供应量，同时为了打击加杠杠购地的行为，土地拍卖实行限价，要求竞买资金须要为自有资金；为不让房价上涨，实现全年的房价控制目标，明显缩短调低价格备案时间，拉长调高价格备案时间，并要求新建商品住房项目首次申报房价备案的，须以幢（栋）为单位申报，申报均价应不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的20%(含)。

该政策出台反映了东莞政府稳定房价的决心，将影响短期市场信心，部分投资者或进入新一轮观望，市场将回归自住需求为主。

● 　深圳市场：短期内受新房供应增多推动，成交活跃度会有所提升。

自去年10月深圳出台房地产调控政策以来，全市楼市成交量价持续处于向下趋势，反映政策调控效果比较明显。3月以来全国较多城市密集出台调控政策，受楼市新一轮的调控影响，客户观望情绪开始回升，深圳虽然暂无新政出台，市场成交依然偏向谨慎。短期内深圳楼市新房受供应增多推动，成交活跃度会提升，成交价格随着成交结构转向刚需而保持平稳。

东莞市场：

● 供应：政策调控加快开发商抢跑推新，楼市供应有望持续活跃。

随着北上广及杭州、南京、青岛、三亚、长沙等多地热点城市限购或限贷政策加码，市场降温预期升温，未来房企全年业绩任务压力增大。在全国多地政策一片收紧下，东莞相继跟进，政策收紧将导致部分需求受压抑，加上东莞后市潜在供应量比较大，预计调控下开发商会加快抢跑推新，二季度楼市供应有望持续活跃。据东莞中原研究部不完全统计显示，其中预计4月推新的项目分别有万科金域缇香、大道松山湖、光大山湖城、富通旗峰公馆、安华香蜜湖、新世纪上河居、保源天御湾、金地湖山大境、保利锦城等，楼市供应持续活跃放量，有利刺激市场成交。

● 需求：中山限购以及佛山限购升级，有助东莞购房需求增长。

3月全国20多个城市房产政策陆续收紧，重磅抑制投资投机行为。3月底，佛山限购限贷升级，非本市户籍的限购1套房，且购房时需提供1年社保，不得补缴。同时，中山也实行限购政策，尽管限购2套，但第一套也要提供半年以上社保证明。相比之下，非本市户籍人士在东莞购房第一套房完全无限制，东莞限购政策相对要宽松一些。加上东莞毗邻深圳，地理交通优势明显，且近期楼市供应活跃，将会吸引深圳中介积极往东莞带客，东莞楼市或迎来一波需求回归潮。

同时，由于多地热点城市限购政策从严空前，加剧东莞限购政策加码的预期，短期恐慌入市现象会增多。深圳客加快向莞外溢，东莞本地客持续接盘，市场成交有望升温。

● 对开发商建议：各种户型产品灵活搭配，现金为王。

随着美联储加息，国内资金外逃压力加剧，房企融资成本提高。从中央调控的趋势看，此轮限购限贷调控将是长周期的调整。在新一轮政策从严调控下，市场需求被压抑，市场难免面临降温，销售速度放缓加剧房企到位资金压力。又基于东莞政府限制开发商涨价，2017年将是现金为王，以价换量的一年。考虑上半年楼市供应仍然偏紧，下半年诸多万科、碧桂园等大品牌房企项目入市抢客，在市场需求容量大幅萎缩的情况下，房企竞争压力不言而喻，因此手头有充足货源的房企们在上半年提前抢跑不容迟疑。尤其是当前受东莞限购加码预期以及粤港澳大湾区利好规划的作用，许多客户赶集买房，二季度将是开发商出货的好机会。

推货策略方面，由于大户型出货比较艰难，可推一些小户型及商业物业进行灵活搭配，以完成销售目标。

● 量价：预计成交量逐步回升，房价走势整体趋稳。

随着政策调控继续收紧，后市形势逐显严峻，预计越来越多开发商会达成共识先走为上，预计二季度楼市供应节奏加快，新品供应充足，客户入市步伐加快，预计二季度成交量逐渐回升。价格方面，3月出台的限价政策会逐渐发挥作用，在政府的严控下，预计房价走势整体趋稳。