合富研究院：东莞2017年楼市总结与2018年展望

2017年东莞整体市场特征

1、需求受压，供过于求，供求双降，房价涨幅大幅回落

自2016年“国庆”限购以来，东莞楼市成交量大幅萎缩。需求受政策抑制，市场观望情绪浓厚，开发商相应放慢入市节奏，最终导致全年供应量和成交量同比分别下滑两成和四成。房价过快上涨的势头得到有效的控制，从2016年的上涨40%，回落至2017年的上涨20%。

2、成交明显放缓，楼市库存明显上升，去化压力适中

截至2017年底，东莞一手住宅库存面积约475万平方米，同比大幅增加27%。按照过去3个月消化速度测算，去库存时间在8-9个月。当前去库存压力相对适中，支撑房价保持上涨的态势。

3、土地交易量萎缩两成，地价大幅上涨

2017年商住用地成交建筑面积约137万平方米，同比减少23%。受供求关系影响，平均楼面地价1.2万元/平方米，同比大幅上涨28%。由于2017年成交地块多数有“自持”等条件限制，地价的真实涨幅将远超三成。

2017年东莞区域市场特征

1、区域成交分化严重，冷热不均

在今年定价更趋合理前提下，主城区多个旧改/并购项目入市供应猛增，刺激成交；水乡临广区品牌房企云集，凭其价格及规划优势取胜；史上最严叠加政策促市场形势大逆转，以临深片区为三分之二区域供求遭滑铁卢式大降，其中塘厦、黄江、樟木头、横沥等镇街供过于求。

2、整体价格稳中有涨，局部区域房价松动

涨势明显区域多受地王项目、知名品牌或轨道交通沿线新盘入市推高，大部分区域稳中有涨，同比涨幅收窄，临深片区局部房价小幅松动。

3、依托外来客的边缘区域客源大幅萎缩 

自今年4.11调控以来，市场逐渐恢复以本地客户为主流。外地客户受限购政策影响成交占比断崖式下降，以临近深圳的外围区域萎缩最显著；

4、本地客表现强大购买力，支撑泛市区及临广片区成交

受供应刺激，市区长期积压的需求充分释放，本地客源入市积极。受政策影响较弱，同时受市区高房价“挤出效应”影响，今年环市区本地客源复苏较快。随着临广水乡片区规划提速潜力长期被看好，加之本身并不倚重广深客，本地客入市持续活跃。

5、高房价挤压下，跨区域置业渐成趋势

随着轨道交通逐步完善，在高房价积压下，今年市区客外溢周边镇街置业渐成趋势。购买力偏弱的本地客外溢置业加剧，如部分石龙本地客外溢至石碣、茶山镇，常平本地客分流至向桥头镇等等。

2017年东莞一级市场特征

1、商住地供应收紧，整体成交呈现量降价升趋势

2017年受政策调控影响，商住用地供应创历史新低共成交地块19宗，成交建筑面积约184万㎡，同比下降25%，成交金额约179亿元，同比下降4%，楼面地价约9769元/㎡，同比上涨27%。

2、严控资金+多种模式，从源头上抑制高价地

随着政策调控一再升级，2017年在楼市政策从严的局面下，政府严控土拍竞买资金来源，加之采用多种土拍模式，决心从源头上抑制高价地的产生，其中创新土拍模式起到了掣肘东莞地价非理性上涨、稳定房价预期的关键作用。

3、多重政策下“竞自持”模式将常态化，土拍市场逐渐回归理性

下半年成交的18宗地块中采用“竞自持”模式的高达13宗，其中8宗地块触发“竞自持”机制，可见，入莞房企拿地热情不减，楼市“洗牌”明显加速；但受楼市高压政策以及去年高地价入市解套压力大的影响，房企谨慎拿地，土拍市场逐渐回归理性。