合富：东莞2018年5月楼市总结：房价抬头触调控 供应不足引担忧

70大中城市房价指标是国家统计局每月发布的重要的房地产数据，是国家制定楼市政策的重要参考依据之一。70大中城市代表了中国最典型的城市，反映了全国房价总体趋势。4月份房价涨幅超过1%的城市数量从3月份的3个跃升为17个，增幅达4.7倍，一定程度反映了全国房价出现了明显的上涨抬头迹象。这直接触碰到了管理层的底线，导致十多个城市被约谈，密集出台房地产紧缩政策。紧接着国家住建部向全国做出警示和要求，重申楼市调控坚决不放松，对地方的问责也是达到前所未有。

从5月各大城市出台调控细则来看，主要的调控方向仍然是限购、限售和房价备案等政策的升级，调控目的很明显，提高商品房的流通成本，加长流通周期，箭头直指投资投机需求，降低房价预期，达到稳定房价的目的。从调控城市的属性来看，以二线省会城市为主，反映出各省市热点城市房价预期仍然较高。自2016年9月全国大范围出现限购潮至今已达20个月，房价疯狂上涨的势头虽然得到了有效的遏制，但从近期房价出现明显抬头迹象来看，说明中国楼市急待出台更具长效的机制才能从根本上解决房价问题。

东莞未来半年供应短缺将加深，短期内供应不足难有大改观

n 新开工量创历史新低，预示未来半年楼市短缺将加深。新开工是反映未来半年新增供应的重要指标，2018年前5月，东莞住宅新开工面积仅约138万平方米（剔除人才公寓），创历史新低。按照历史上最疯狂的月份推算，新品只供消化一个多月；按照东莞本土需求（剔除深圳客）能力，新品只供消化不到3个月。

n 库存量偏低，未来一年潜在供应量有限，东莞短期内供应不足难有大改观。故东莞房价调控任务艰巨，当务之急应加快加大商住土地及商品房有效供应，以改变供求失衡态势，最终达到稳定房价的目的。

前5月非住宅市场热度高位回落

n 非住宅市场高位回落。2018年前5月东莞商品房（住宅+非住宅）网签面积约253.7万平方米，同比略减6.3%。其中住宅略减3%，非住宅小幅减14%。非住宅市场在2016-2017年出现量价大幅齐升后，2018年高位回落。非住宅成交占比约28%，较2015年同期的11%，大幅提升了17个百分点。说明，在住宅市场受到严格调控后，非住宅市场得到了发展机会。调控将使楼市热度得到降温，非住宅市场也或多或少受到了影响，前5月萎缩程度超过住宅。