工业厂房改造成商铺出租风险大 小产权房出售违法

　　大朗一商户承租村社厂房改造的商铺，因缺乏“规划许可证”，被法院判定“合同无效”

　　大朗镇一家村社将当地一处工业厂房改造后，包装成商铺，并出租给个人，经过二手转租后，商户却发现，所谓的商业街区连“建设工程规划许可证”都没有。因租金纠纷，商户与多位“业主”对簿公堂。

　　最终，法院以商铺所在物业没有“未取得建设工程规划许可证”为由，确认双方租赁合同无效。法院判定，业主不仅要返还商户的租赁押金和承租入场费，还必须赔偿商户的部分非毛坯费。

　　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方签订的《商铺租赁合同》应认定为无效。

　　工业厂房改造成商铺出租

　　这是一家位于大朗镇的铁架厂厂房，建于上世纪80年代，三层结构的建筑。由于废弃多日，又处于闹市区，2007年9月，当地村社居委会决定对其改造，并委托相关公司对厂房房屋结构进行安全性鉴定。

　　几经修缮，2008年4月，当地居委会将这处改造后的物业出租，第一承租方是一家名为科创实业投资的公司。同时，科创公司的一位股东刘长春（化名）与该村社签订该物业的《租赁合同》。这处物业建筑面积为12802.4平方米，租期为10年，从2009年元旦当天开始算起。

　　在租赁合同中说明，该物业租给科创公司，是用于经营商业，每5年为一个租金递增期，每期租金递增10%，非毛坯期8个月内免收租金。

　　随后，科创公司通过自己的商业整合，将改造后的物业商铺包装为商业街的形式，向市场宣传推广，并公开招租。

　　2008年9月，方勇（化名）与科创实业投资有限公司签订商铺租赁合同，租期为5年，从2009年1月1日起到2013年12月31日，铺子是位于该商场某栋一楼临街铺面的三个铺位，面积总共为72平方米。

　　两个月后，方勇的合伙人徐亮（化名）将其中一个铺位，总计24平方米租给了吴双，租期为三年，从2009年1月1日起至2011年12月31日，每月租金为2000元。

　　合同签订的当天，吴双一次性支付给徐亮租赁押金4000元，以及一个月租金2000元、承租入场费4000元。此外，按照规定，如果吴双提前解除合同，就视为违约，所交两个月租金4000元不会退还给她。