珠海填海造房已蔚然成风 冲动下难免会出现隐忧

　　填海的账本

　　“珠海沿海地区全都集中在市区，但是市区本身的土地出让就很少，基本上没有，只能在填海区补充土地供应，因而不断追高房价。在市区，必须通过填海建房才能推高房价。”珠海大家房地产策划有限公司副总监陈灿优对时代周报记者表示道。

　　事实上，自上半年以来，珠海海景房供应量少，尽管适逢调控，但是房价已居高位。在珠海吉大九洲港区域，莱茵半岛在售二期海景单位，均价21000-22000元/平方米，珠宾花园自6月25日加推1栋楼栋单位，起价22000元/平方米。

　　他表示，珠海海景房供应量不多，虽然在填海，但是出让的面积并不多，“由于土地资源稀缺，珠国土储2011-15地块起始价是6000元/平方米，是目前珠海沿海地价最高的地块，以后填出来，价格肯定会更高，门槛就会提升”。

　　不难看出，海景房的高房价，正是开发商涌入填海区的根本动力。

　　“从开发商角度来讲，滨海填海造地的积极性肯定是非常之高。从目前国内房地产态势来讲，沿海片区的收益空间是最大的板块之一。随着土地出让价格上涨，房价水涨船高，所以对开发商是非常大的诱惑。尤其是海岸线资源非常有限，才促使地方政府有经济动力来大规模填海，从而导致了开发商对海岸线开发趋之若鹜的现象。”中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁进一步解释道。

　　一名不愿具名的珠海地产人士甚至调侃道，“珠海供应量每个月只有20万，同样作为三线城市的佛山，供应量则达到60万，这就是为什么珠海房价比佛山高，但是没有推行限购令的原因。珠海是单纯靠土地财收来供应财政收入，或者说，过分依赖土地财政”。

　　事实上，填海工程有“三宗最”之称，即最便宜、最快捷、最自由。诚然，较之耕地红线或者旧城拆迁，除却谈判、拍卖等琐碎环节，填海造地无疑是简单得多。

　　宋丁对此表示：“从整个发展态势看，与原有的临海老城区用地相比，沿海填海用地是最干净、最单一的，产权规划是最清晰的，所以政府的土地收益是最大的。如果政府没有强力管控的话，开发量和价格走势还有一个比较大的上升的空间。”

　　根据当前法规，围填海形成的土地属于“未定性的新增土地”，无需承担耕地的开垦费用。其中，按照常例，围填海成本一般为15万-20万元/亩，即225-229元/平方米。因此，越来越多的开发商与地方政府将目光转向低成本的填海造地。

　　他表示：“在整个珠三角的定义中，珠海与澳门联系在一起，以一个大型的滨海休闲度假形势，没有实质性的商业金融，这必然影响到珠海定位，所以就必须利用曲折蜿蜒的海岸线。未来，在现有海岸线的开发以及在重要节点上填海是不可避免的。”

　　填海造房已蔚然成风

　　然而，珠海的滨海计划也绝非坦途。填土造地的冲动下，难免出现隐忧。

　　位于珠海吉大九洲机场附近的珠海横山洲岛，或许可以说珠海填海建房冲动下的一个缩影。

　　这是2005年轰动一时的全国首例海岛拍卖。然而，时代周报记者在彼岸所看到却是沉寂一片：绿叶葱葱小岛周边接壤着土黄色的填海砂层，令人倍感突兀。

　　彼时，珠海汉业公司（珠海汉业）斥资1.13亿元竞得横山洲岛5.72万平方米的开发权，即660元/平方米。在规划用途方面，包括做酒店（年限50年）、住宅（年限70年）或者商业（年限40年）。