珠海填海造房已蔚然成风 冲动下难免会出现隐忧

    7月中旬，将是珠海市区土地招拍挂市场充满期待的日子。继6月16日，珠海国土资源局的土地挂牌出让宗地编号为珠国土储2011-15地块的国有建设用地使用权之后，地产大鳄们早已是蠢蠢欲动，珠海一个新地块将会拿出来拍卖，这是今年珠海市区首次挂拍的商住用地。知情人士对时代周报记者透露，目前，万科、保利等开发商已经投标该地块。

　　该地块位于珠海唐家湾情侣北路（南段）。无疑，稀缺的海景资源、优越的地理位置是吸引开发商对这块地充满期盼的原因，高价地效应呼之欲出。然而，这不过是开发商在珠海热土上竞夺海岸线、热建海景房的一个缩影。

　　事实上，对于海岸线长达604公里、大小岛屿多达46个的珠海而言，填海造岛运动已然是常态，伴随而来的是海岸线上的造城运动。

　　调控之下，二手房降温，海景房热建，究竟哪一边是市场趋势所在？

　　填海补充土地供应

　　当广珠城际轻轨驶近终点站珠海北站时，一望无际的砂土映入眼帘。这里是珠海唐家湾高新区科技创新海岸北围西片。仅在2009年10月20日之前，这里还是一片浩瀚无垠的大海。

　　一路南下唐家湾高新区，土黄色的海岸线沿着情侣北路蔓延开来，填海的痕迹才逐渐被海水冲淡。即便如此，情侣北路业已层层向外填海，自成一个半岛，其中尽是鳞次栉比的海景高层。或许，这还不是最后的海景堡垒线，已建、在建项目比比皆是，而原先的是一线海景高层陆续退居二线。

　　6月16日，珠海国土资源局挂牌出让宗地编号为珠国土储2011-15地块的国有建设用地使用权，备受市场关注。这样的场景似曾相识。

　　其实，追溯回位于情侣北路南段唐家湾填海区的珠国土储2009-08地块竞拍（位于珠国土储2011-15地块的背面），不难想象海景资源争夺战的激烈场景。2009年12月3日，珠国土储2009-08地块出让，其规划总用地面积为34万平方米，建筑面积达89万平方米。

　　彼时，保利地产(600048,股吧)、中海地产、格力地产(600185,股吧)和仁恒置地等开发商互不相让，争夺异常激烈，最终格力地产不惜斥资66.15亿元竞得，其楼面地价高达7400元/平方米，刷新了唐家湾地块土地成交的历史最高价格，是为2009年珠海高价地，至2010年12月26日打下第一根桩基。

　　不过，格力地产在填海区展现出来的地产雄心并非个案。其实，这里早已是地产大鳄的必争之地。其中，华发股份(600325,股吧)早已抢滩唐家湾淇澳大桥桥头，中海地产首次进军珠海，就已力揽情侣北路的银坑项目，招商地产(000024,股吧)在唐家湾的土地储备更是高达1000余亩。

　　事实上，格力高价地还仅仅只是唐家湾填海区配套启动项目的一个开端。

　　根据广东省国土资源厅的网络数据，2008年，珠海单位土地面积GDP为5999万元/平方公里，广州为11275万元/平方公里，深圳为39975万元/平方公里，珠江三角洲平均为7133.6万元/平方公里。但是，珠海土地开发强度（即建设用地占该区域土地总面积的比例）为30.65%，广州为22.29%，深圳为47.06%。两组数据对比之下，珠海的土地瓶颈由此可见一斑—用地需求大、可用资源少，且土地利用率低。

　　因此，对于深谙填海之道的珠海而言，唯有填海再造，补充土地供应。

　　根据《珠海市唐家湾地区分区规划调整（2008-2020）》规划，唐家湾区将由国家高新技术产业开发区、大学园区、淇澳岛生态旅游区和石坑山总部经济区组成。其中北部与中部定位为经济谋划区，南部定位为高端海景住宅区。为此，唐家湾将进行填海建设，城市建设面积增加22.0平方公里，占规划城市总建设用地30.7%。

　　那么，伴随填海运动大趋势而来的，则是海景楼盘的热建。尤其是在海岸线填海未竞之时，开发商们早已虎视眈眈。