东莞楼市中考：量价均表现出逆市而动的“异常”

　　表现五：镇区楼市崛起

　　东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从区域商品房成交情况来看，东莞32镇街在上半年的成交量由之前的“冷热不均”趋于均衡，部分原本楼市发展滞后的二三线镇区楼市成交在今年全面爆发，尤其是水乡片区，今年上半年的成交呈几何数字地直线上涨。

　　今年上半年，东莞一线区域如主城区、松山湖及发达镇区等，由于房地产发展至今已经非常成熟，因此成交量在市场所占比重比较大，但由于整体供应跟不上，价格逐步走高等因素影响，使得需求向价格较低的二三线区域外溢，如临近城区的寮步镇，今年上半年楼市战绩显赫，成交同比增幅高达419%，而像去年上半年成交为零的高埗镇，今年上半年的成交量超过了3万㎡。其他楼市发展滞后的洪梅、中堂、沙田、道滘等镇，由于近年来以低地价吸引了不少品牌开发商进驻，楼市开发渐入佳境，今年上半年的成交量呈现几何数字的上涨。

　　●下半年预测

　　潜在供应量将达340万㎡

　　东莞中原市场研究部监测数据显示，今年下半年东莞楼市的新增供应量有增无减。从目前统计的数据来看，下半年全市住宅潜在供应量约为340万㎡，全市商品房潜在供应项目共计100个，其中55个新项目，待加推的项目45个。但从目前一些开发商工程施工进度及调控政策环境看，预计市场有些项目不能如期上市，难以改变市场整体供应偏紧的情况。

　　从供应产品类型看，洋房供应在下半年占绝对主导，总量为306.47万㎡，共87个项目，占总供应量的89.78%;公寓潜在供应总量依然紧缺，为6.51万㎡，仅4个项目;别墅潜在供应为28.36万㎡，共有25个项目，占比8.31%。

　　房价以平稳为主

　　两成楼盘有可能上涨

　　从现状看，东莞房价已连续9个月僵持在8000元上下，这说明目前房价已基本触及一般消费群的最高承受力，在未看到政策放松迹象之前，短期内房价大幅上涨可能性较小。

　　合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺认为，下半年楼市在供应持续放大，库存逐渐增多的情况下，房企将会“以价换量”冲刺全年业绩、加快回笼资金的力度，房价整体基调将以平稳为主，新盘定价将会趋于理性;而东莞中原市场研究部则认为，一些较为依赖深圳投资客的楼盘因为给深圳中介公司的佣金返点提高，20%楼盘有可能会出现上涨。

　　土地篇

　　推量首破400万㎡

　　“过江龙”拿地凶猛

　　与全国土地市场一片萎靡相比，2011年上半年东莞土地市场呈现出供需两旺的格局，其中土地供应面积首次突破400万㎡的整数关口，成交也是逆市飘红。

　　在东莞市政府有意引导房企转向二、三线镇区开发市场，在广深限购、限价的背景下，不少全国知名品牌开发商继续深耕东莞楼市，在东莞土地市场攻城拔寨、斩获颇丰。